金利
2026年01月25日
日本は金利5％も当たり前だった
何気ない写真に見えると思いますが、生命保険に加入していれば誰でも送られてくる加入内容の説明資料です。「月々6,496円」で「年利5.5％」って意味なのですが、私が34年前なので24歳の時に加入した生命保険です。すでにバブルは崩壊していて、所得も低かったので最低限の保障だけは付けつつ貯金がわりにと加入したものです。
事務所に生命保険のセールスレディと称するおばちゃんがしょっちゅう訪問して来ていて、運悪く遭遇するとロックオンされて徹底的に営業されるので、当時の同世代会社員は月々5千円から2万円程度の保険には加入していたと思います。
当時は金利が下がって来たと言われつつも5％以上ありましたので、掛け捨ての保険なんて入る人はおらず、みーんな貯蓄型を選んでました。そして企業の定年年齢は55歳or60歳が当たり前でしたので、60歳満期の物に入るのが普通でした。
加入から36年間も払い続けないといけないのですが、5.5％の複利パワーは凄まじく、月々1万円の保険に加入していたと仮定すると、総払込額432万円に対し利子が881万円超ついて、60歳満期時の返戻金は1,313万円超となります。
ここから数年で不動産価格はとんでもなく下落し、3千万円前後で購入できるマンションが次々登場し、さらに全期間固定の住宅金融公庫(現在の住宅金融支援機構／以下公庫)金利も常に史上最低の更新が続きました。
当時は給与から天引きで貯金される「財形(勤労者財産形成貯蓄)制度」を利用する会社員が多く、この財形残高に応じて公庫から優遇金利で4千万円(最大返済期間25年間)まで借りられ、多くの若者は金利3から3.5％の25年ローンで3千万円前後のマンションを買ったと思います。
3千万円を金利3.25％で25年払いすると、月々均等で毎月の返済額は146,194円。1人だと返せないけど共働きなら返せないほどの額じゃないと結婚する人も多かったと思います。
当時に家を購入した人はローンの支払いも終わり、忘れていた生命保険の満期が近づいて来て、返戻金を一括で受け取るか年金方式で受け取るかを検討している感じでしょう。年金方式で10年や15年払いで受け取ると、さらに受け取る金額が増えます。
そして65歳から公的年金を受け取るわけですが、普通に就職して36年間の平均年収が400万円ぐらいって方は月々14万円ぐらいの年金があって、退職金も零細企業で50から100万円ぐらい、大企業で500万円から4千万円ぐらいはあるでしょう。
これが普通の生活をしてきた60歳前後の方々ですよ。そう思うと波乱万丈の生活を送って来た自分を悔いますが、あの時もっと保険に入っていればとか、あの時マンションを買っていればなんて過去を振り返っても後戻りできませんので、住宅ローンと会社の借金を両肩に背負って生きております。
生命保険の運用利率が5.5％の時代って公庫金利も同様。公庫金利が2％程度になったのは1998年です。そのあと3から4％ぐらいが続いて2014年にまた2％を切りました。
たぶん今も公庫金利って2％ぐらいですよね。だとすると、まだ史上まれに見る低い最低水準なのは間違いないので、金利変動リスクを取りたくないってお若い方は、フラット35で安定した返済計画をされることをお勧めしたいと思います。
gq1023 at 07:03｜Permalink
2026年01月13日
住宅を買った24年前の想定と現在
私が新築戸建住宅を購入したのが2002年。1999年から2000年にかけて「ゼロ金利政策」が実施され、2001年には「量的緩和政策」も始まる中で、こんなバカみたいに金利が安いのは今だけだということで家購入を決断したわけです。購入直前にはITバブル崩壊があり株価が激下がり。2年前は2万円を超える局面もあった日経平均は1万円を切って8500円あたりまで下がる中で、株のように乱高下する物では無く、安定資産としての不動産にも興味がありました。
約4,250万円の35年ローンを約3％の10年固定金利で組むも、ゼロ金利が延々と続いたため途中で金利見直しを実施。現状は1.05％となっています。今までの23年間を考えると最初から変動金利で借りておけば良かったというのが現状の暫定結果ではあります。
しかも今までの期間の大半がデフレでしたので、企業収益も自分の所得も上がらず、そうなると当然ですが返済の苦しさは全く変わりませんでした。
本来なら物価上昇に伴って所得も上昇し、住宅ローンの返済額はずっと変わらないので、年を経るごとに返済は楽になると思っていましたし、そうなれば繰り上げ返済もできるので、35年ローンを組んでいても、30年以内で返済できると思っていました。
ちなみに私の目論見では、ローンを組んだ時点の月平均手取り30万円は、毎年3％づつ上がると仮定して計算したので、24年経過時の現在は60万円になっているはずでした。
ところが実際は35万円。毎年の返済負担率を35％にして、差額を繰り上げ返済することで28年目に完済という野望でしたが、実際の夢は彼方であと12年も返済期間が残っております。
こんなに先行きを予測するのが難しいのに、よく自宅購入なんて無茶をしたものだと思いますが、心から思いますが無謀でしたし無茶でした。
ただ3階建てのペンシルハウスとは言え、小さいながらも楽しい我が家を具現化してくれ、賃貸では実現できなかったであろうペットとの生活や、息子との思い出を作ることが出来たのは感謝。
さらに奇跡的に今は都心不動産価格の上昇局面なので、これを担保に事業融資も受けられていて、会社的には破綻必死だったコロナ禍を生き延びられたのは、あの時の住宅購入という決断でした。ただ間違いなく大博打でしたけどね。
これからも大震災などの住宅価格下落リスクを背負いながらの住宅ローン返済は続きます。幸いなことに60歳から69歳までの10年間は毎月8万円受け取れる個人年金に入っていて、2年後には受け取りが始まるので、これと65歳からの年金での繰り上げ返済で8年での完済を考えています。
長い道のりですが、そこまでは歯を食いしばってでも返さないといけないわけで、今は夫婦ペアで50年なんてローンを組む方もいるらしいですが、サラ金の広告みたいですが「ご利用は計画的に」とだけアドバイスさせていただきたいと思います。
最後になりましたが、投資するなら住宅だけでなく若いうちは自分を成長させてくれる自己投資も重要なので、趣味や旅行できる程度のお金は置いておく方が良いと思いますし、子供がいると教育費もバカにならないので、こちらも計算しておくことをお勧めいたします。
gq1023 at 04:49｜Permalink
2026年01月03日
家を買うなら35歳まで
22歳からイベント会社でマンション分譲のプランニングを約5年。広告代理店に転職後も宅地開発担当を3年半やらせていただきました。そんなわけで長期の住宅ローンを組めるのは新築のみで年齢上限は35歳までというのは分かっていました。そんな中で31歳で離婚＆再婚し上京。独立して創業はしましたが転職の形で企業に入った形にしてもらい、そこにいる間に住宅ローンを組むことを考え、3年計画で物事を進めました。
まずは買える物件の算段ですが、23年前の当時はすでに武蔵小山で65�岼幣紊離泪鵐轡腑鵑�5500万円以上。セットバック済だけど車が入れないような路地の一戸建てが3500万円程度でしたので、これに照準を絞りつつ、家を探すために毎日ジョギングを始めました。
運よくジョギング中に物件を見つけて地元信用金庫で審査してもらうも当時の年収が500万円ほどでしたのでNG。年収の7倍まで貸してくれそうな都市銀行を回り、なんとかOKしてもらえた1行から4000万円と手数料250万円を借りて4250万円を10年固定金利3.05％で貸していただけました。
いろいろあって金利見直しをしていただき、現在の10年固定1.05％になっているわけですが、これまでに合計約3800万円ほど払って残債が1700万円ほどです。
創業数年で家を買うのもバカだし、上京したばかりで返済目途も無い中でよく生きて来れたと思いますが、すべてはお仕事をご発注くださった皆様のおかげと感謝しております。
思えば20数年前のあの日、金融機関が私に大金を貸してくれる唯一の方法が自宅購入でした。金地金を買うとか株を買うなんて言っても誰もお金を貸してくれなかったでしょう。
新居に入った時は1歳だった息子も独立して家を出てゆき、家中に二十数年分の様々な傷とガラクタの山がありますが、自宅を担保にした事業融資を受けることもでき、いろいろな意味で助かってます。
今はこんな価格では買えないそうです。とはいえフルローンで家を買えるのは35歳までというのは変わっておらず、完済時80歳までOKの金融機関なら30歳までなら50年払い、完済時85歳までOKの金融機関なら35歳までなら50年払いができるそうです。
私が購入する際に50年払いがあったらそれで購入したと思います。私が購入した時の4250万円は金融機関の上限いっぱいの金額でした。今PayPay銀行のローンシミュレーターで年収500万円で入力しても借入可能額の上限は4330万円でした。そんなもんでしょう。
50年ローンを組んでも繰り上げ返済はいつでもできます。35年ローンを組んでから「やっぱ50年に変えて」というのは出来ません。そもそも会社を経営していても感じますが、50年払いでお金を貸してもらえるチャンスなんて自宅購入時だけです。スゴイ事なのです。
住宅金利上昇局面ではありますが、家賃を払い続けるぐらいなら住宅ローンを払って毎月少しづつでも自分の家にしていくことができるのが住宅購入のうま味。無理な借金は絶対危険ですが、金融機関が貸してくれるなら家を買うと言うのも選択肢かと思いました。
住宅購入直前の私は、築40年の57��2LDK賃貸マンションを15万円で借りていました。金利3.05%時代の返済額は月々約17万円。金利1.05%になってからは約12万円です。若き日の私にとってはかなり無理をした購入だったと思います。若いってのはスゴイ事ですよ。
大して誰の参考にもならないサンプル事例かと思いますが「知らない誰かに家賃を払い続けるぐらいなら家を買っちゃおう！」って選択肢もあるよってお話しでした。ご利用は計画的にお願いいたします。
gq1023 at 06:26｜Permalink
2025年12月30日
日銀の黒田バズーカは何だったのか
昨日、会社の定期預金1200万円が満期になりました。利子は0.01％の3,050円。もちろんこれを担保に借金しているので右から左へ借金返済になるのですが、その利子も1％と格安。ただ受け取る利子の100倍ですがね。バブル崩壊って1990年頃の話しです。この処理をユルユルやってたら97年から98年に大手銀行や証券会社が倒産しまくり、日銀がゼロ金利政策というのをやりはじめました。
でもその時の速水日銀総裁は何度も「私が採用しましたが異常事態です」と言い続け、早期にゼロ金利解除すると言っていたのですが、2000年のITバブルで解除され2001年のITバブル崩壊で復活。ゼロ金利という麻薬に日本中が侵され続けました。
金利がゼロなら借金する人は楽ですが、金持ちは貯蓄が減るだけとなり、日本は個人資産の大半が現金という国なのに金持ちが貯蓄を切り崩して生活する時代になりました。そりゃあ安物しか売れなくなります。
その昔、生命保険の利回りは6％以上ありました。私も新入社員時代に何も考えず加入させられましたが、今証券を読み返すと6.5％でした。離婚時に解約しちゃったんですけどね。毎月2万円の60歳満期だったのですが、今も加入していれば元本840万円なのに3千万円超え。満期時に3700万円以上が受け取れる仕組みになってました。
金利が低いなら貯蓄しませんよね。住宅ローン金利も7％以上だったのが1％を切る時代となり、私達の年代も金利が凄かった生命保険や定期預金を解約して頭金として住宅購入に走りました。
そこに「金融政策だけでデフレ脱却可能＝リフレ」という安倍首相が2013年に誕生。日銀総裁も黒田氏というリフレ信者に交代し、すでにゼロ金利だったのをさらに金融緩和する方向になりました。これが「黒田バズーカ＝異次元緩和」です。
現金を日本中にバラまけば物を買う人が増えまくり景気が良くなってデフレ脱却という目論見で国債を日銀が買いまくる作戦実行。でも金利が低いままなので金持ちはお金を使わない生活を継続。すでに10年以上もその生活してますから余裕ですよ。
安倍総理は大手企業に3％の賃上げを要求したので大手企業は下請けを叩きまくり原資を捻出。少子高齢化で社会保障費を上げたので3％の賃上げがあった大企業でも手取りは変わらず、中小零細企業の社員は手取りが減りまくる状態に。
さらに最低賃金を上げたので低賃金のアルバイトやパートで成立していた産業構造が崩壊。2016年には日銀が「マイナス金利」を打ち出します。
これで金融機関や生損保が大ダメージを受け、高い金利の商品を解約させて掛け捨て商品へ誘導する保険見直し会社が乱立。死亡時2千万円の保障は維持しながら解約返戻金を頭金にして住宅購入すればガン団信もついてるので最高！みたいなヤツ。
これで35年ローンでの住宅購入は30歳前後までしか無理だったのに、1千万円以上の保険解約返戻金を頭金として3階建てペンシルハウスを購入する45歳以上が激増してパワービルダーが台頭。
利回りが期待できないけど生保の満期現金のある60歳代向けには35年一括借り上げで安心みたいなアパート経営をやらせる企業も激増。そして気が付けばみんな現金が無くなり借金まみれになりました。
そんなこんなで安倍政権のリフレ政策と黒田バズーカが超空砲のまま終わったのですが、低金利シャブ漬け状態の国民はデフレ希望と低金利住宅ローンの呪縛から抜け出せず、ゼロ金利政策からの脱却が確実視されて新しく就任した植田総裁もマイナス金利解除から0.75％までの上昇程度で終わっています。
10年積み立て合計1200万円で3,050円の利子ってどうですか？何か買おうと思います？そりゃあ外債や投資信託しますよね。積み立てNISAなら誰かが勝手に運用してくれて利回り4％以上。20％以上もゴロゴロあります。
今の若い人は枠まるごとNISAでいいかも。間違っても銀行や郵便局に預けてはいけません。学資保険よりも圧倒的に利回りの良い商品が山ほどあります。
円安＆デフレ脱却の基本は「まず利子をつける」ってことなんじゃないかと思っております。
gq1023 at 07:27｜Permalink
2025年12月21日
2025年12月日銀金融政策決定会合発表に思う事
19日に日銀から政策金利を0.25％上げると発表があってから、なんだかんだと様々なメディアや評論家の評価が一通り出切ったと思います。AIによると「日銀の金利が上がると、企業の資金調達コストが増加し、借入金利も上昇するため、設備投資に慎重になり、投資意欲が減退します。特に、銀行融資に依存する中小企業や、機械・建物など有形資産への投資が多い業種は影響を受けやすく、業績悪化や成長鈍化につながる可能性がありますが、手元資金や無形資産への投資が多い企業は影響が限定的になることもあります。」だそうです。
たかが0.25％程度の金利上昇で「設備投資意欲が減退」とか「経済に対するマイナスの影響」なんてあるんかいな？ってのが個人的な感覚でして、逆に銀行や信用金庫の収入が激増するし、利益が取れるならどんどん貸出そうって感じになるのでは？と思ったりしてます。
なによりもアベノミクス以降、日本の財政収支が劇的に良くなっていて、さらにインフレ移行で名目GDPも拡大。高市政権下での大規模投資で企業の成長を促すことに成功すれば財政状況はより改善することでしょう。
日本はどんどん財政を悪化させているとか借金を未来の世代に押し付けてるとか言う方々がいるのですが、最大の課題は令和7年度予算で国の一般歳出の約56％にも及んだ社会保障費であって、大した病気でも無いのに病院へ行っては薬をもらう国民が諸悪の根源だと思うんですよねー。
腰痛程度で病院へ行って電気をあててシップと痛み止めテープを各30枚もらう老人なんて治るわけないんだし、インフルエンザなんて病院へ行かなくても5日で治るのに病院に行って3日に短縮させるなんてバカげたことやってるわけで、そりゃあ財政悪化しますよねえ。
血圧の基準値を下げて国民総高血圧認定して山のように血圧の薬をばらまいてるのもアホ。加齢とともに血圧は上がるのが当然で、年を取ったら血圧は一定以上じゃないと低くなった時に倒れるし最悪の場合は死にます。高齢者が運転中に暴走するのって降圧剤のせいじゃないっすか？
日銀には来年もある程度金利を上げてもらって、中小零細企業の賃金上昇が実現するまで今の物価高騰カーブを維持して欲しいのですが、物価高騰理由の4割は食料品。これが来年も同じ上昇カーブを維持することはあり得ないしコメ価格は暴落確実。今はデフレ再来不安もあるのが現実。
個人的にはランチで外食利用する時、以前の心理的上限800円が1200円ぐらいになりました。でもこのまま1500円とか2000円になるとは思えないんですよ。最大のデフレ圧力は。日本には私のような安い物を買おうとする人の多さなのかも。
「どの医者も同じ料金のわけがなく名医は高い。美味しい物は高い。ブランド品は高い。そんな世界の当たり前が通用しない日本。保険医療は当たり前と思い使い放題。食べ物はコメですら1円でも安い物を求める。服は全部ユニクロ。働きもしない年金受給者は足りないとばかり言う。それが日本人の賃金と物価が上がらない理由です。」
なんて事を日銀総裁や総理大臣が言えるわけ無いし、評論家やアナリストも「私だって30年以上もデフレ社会にいるわけで経済予測なんてできません」なんて言えるわけが無い。「そもそも経済予測や成長育成ができてたら今頃大金持ちになってこんな人前に出る仕事してませんよ！」って感じですよね。
日銀金融政策決定会合発表を読み、それに対する評論家やアナリストの発言や記事を見て、ここ数日「いろいろ気苦労の多い大変なお仕事だなー」としみじみしております。お仕事おつかれさまです！
gq1023 at 05:18｜Permalink
2025年12月20日
日銀政策金利0.75％に上昇に悩む私
昨日、日本銀行が政策金利を0.5％程度から0.75％程度に引き上げると発表しました。私の住宅ローンは変動金利なので返済額が上がる事でしょう。自宅購入は2002年。ちょうど小泉総理が誕生したばかりの頃で、当時は政策金利ではなく公定歩合と言う言葉が使われていて、それが2001年に0.50％→0.35％→0.25％と下がっていき、9月には基準貸付利率が0.25％から0.10％へ。さらに量的緩和政策でジャブジャブお金が金融機関に投入されました。
それまで個人客や零細企業に見向きもしなかったメガバンクには「リテール重視」が義務付けられ、「家を買うなら今でしょ！」的な雰囲気が蔓延し、その恩恵を受けて私も住宅ローンを組むことが出来ました。
その際に組んだのは10年固定の35年ローンで金利は3.0％。当初5年0.5％金利優遇で2.5％というもの。変動金利を選ばなかった理由は単純で、当時の日銀速水総裁が変わったらゼロ金利政策は見直されると言われていたからでした。
ところが福井総裁に変わっても大きな変化は無く、2007年にSBI銀行が誕生した際に「住宅ローンの借り換えキャンペーン」をやっていたこともあり、それまで借りていたメガバンクへ相談に行くと「印鑑さえあれば変動金利に変更できて金利は0.5％になる」と言われました。
購入時は何も考えてなかったのですが、その時に示されたシミュレーションは以下のとおり。
・借入4250万円35年ローン(当初5年2.5％/以後3％) 返済総額6千7百万円超
・借入4250万円35年ローン(当初5年2.5％/以後0.5％) 返済総額約5千万円
「えー！いま変動に変えたら1千7百万円も得になるのー！」といった感じで印鑑を取りに帰り、変更したのを昨日のことのように覚えています。あれから18年も経ちましたかー。
長年この0.5％でしたが昨今の政策金利上昇を受け現在の金利は1.05％。来年5月末まで固定金利特約があるのでこのままですが、それ以降は1.3％に上がるのでしょう。将来の金利不安が出て来たので、今10年固定(金利2.64％)へ変更しようか他社へ借り換えしようかと本気で検討しています。
最終的な返済総額がいくらになるかは12年後まで分かりませんが、まあまあエライこっちゃではあるわけで、10年以内に35年ローンで住宅購入した方はもっと大変なことでしょう。たかが0.25％ですが固定金利に変えれば金利の安い所でも1.5%以上になるので悩ましいですねえ。
そんなわけで、今借りているメガバンクに相談するのが最初だと思い予約を入れました。小さなオッサンの小さな悩みを本気で聞いてくれるとは思いませんが、小さくもがいております。
gq1023 at 07:57｜Permalink
2025年05月09日
トランプ氏がFRB議長を批判
FRBが金利を据え置きました。これだけ物価上昇要因しかないのに金利を上げずに据え置いたことも驚きですが、金利を下げろと言い続けてきたトランプ氏への対応だったのでしょう。ところがトランプ氏はそのFRBパウエル議長を「愚か者」と批判しています。アメリカドルの金利はパウエル議長が一人で決める話しでは無いですから、愚か者と言われる筋合いは無いと思ってるでしょうが、大統領は一人を批判することにしたようです。
ロサンゼルス近郊の住宅街にあるどうってことない日本食スーパーのフードコートで食事しても12ドルはかかります。フードコートでもラーメン屋だったら17ドル以上でしょう。カリフォルニアで外食すれば税金が10％程度。ちゃんとした店だと別途チップも10％は必要です。
1ドル＝145円で換算すると、吉野家の牛丼がテイクアウトで税別9ドルの税込10ドルぐらい。税込10ドル＝1,450円、フードコートの12ドルは税込13.2ドル＝1,914円、20ドルのラーメンなら税金・サービス料・チップで25ドル＝3,625円。
すでにアメリカは普通の人では生活できないほどインフレが進んでるんです。ここで金利を下げたらアメリカは一般人が借金しまくる大国なので一気に購買意欲が上昇してもっとインフレが進みます。金利を下げるという選択肢は無いのです。
私はこの大統領がいる間にアメリカが滅びるんじゃないかと心配してます。なぜなら貯蓄の大半がアメリカドルだから。日本円なんて韓国ウォンやマレーシアリンギットぐらい信用していなかったのですが、円が信用されていたのはUSドルに連動していたからですよね。
ドル崩壊とともに円も消滅する可能性があるのですが、そういう当たり前の事すら想像できずバブル崩壊も知らないのが今の20代から50代の金融関係者なので、今後の動向は自分で決めるしかないことに不安を感じております。
gq1023 at 12:07｜Permalink
