ＨＩＰＰＯ大野の雑記帳

昨日、不動産経済研究所から発表された2026年の市場予測によると、首都圏新築マンション供給戸数は2万3000戸で今年より2.2％増加だそうです。

年収の7倍までが適正価格で、65歳までに35年ローン完済と考えると住宅購入決定猶予は30歳まで。30歳で年収500万円なら購入可能物件価格は3500万円と考えると、首都圏といっても埼玉や千葉でもかなり郊外になります。

ただ、供給戸数2万3000戸は超がつくほど少ないわけで、実際には実需需要は新築から中古へと移行しているのでしょう。中古マンションなら35年ローン組める物件もありますし、中古戸建なら激安物件を20年ローンで入手って手もあるでしょう。

都心にタワマン建ちまくりって時代は終わって、タワマン欲しいって方は価格も高いけど買えばって感じになるのでしょうか。さすがに2億や3億もする物件を買える金持ちなら郊外に住むわけで都心に買うのはオフィス兼プライベートルームでしょうしね。

住宅ローン減税が中古も対象となることになったので、2026年は中古物件が激アツになることでしょう。とくに金利上昇局面なので、日銀金利上昇が反映される春や夏までにローンを固定で組みたいって方は激増するでしょうから、来年前半の動きに注目したいと思います。

小さい子供がいるといっても6歳児がいても15年もすれば21歳で家から出て行っちゃうでしょうから、10年固定で金利を抑えつつ金利上昇リスクもヘッジしながら期間内に売却し、その売却価格で住める小さい家に引っ越しつつ老後に備えるってのが良いのかもですね。

私の住んでいる町には第一種市街地再開発事業として様々な開発が動いております。

とないえ、開発スタート後にマンション価格は大きく変わりましたし、物価高騰や人材不足による建築費高騰といった問題もあり、すでに高層マンションに建て替えられた時に立ち退いた住民の話しと、これから立ち退く方々の話しは全く異なる状況にある可能性もあります。

普通の人は誰でも「再開発地域に土地がある方は新しい建物の一部をもらえる」というのは分かるでしょう。自分が好むか好まざるかに関わらず建て替えられるわけで「既存物件の解体撤去費と新築分の建設費は新しく建てる側で負担してチョ」です。

自治体は開発事業者(デベロッパー/以下デベ)を公募するわけですが、その前から受託を画策するデベは建設受託を目論む建設会社(以下ゼネコン)とともに何年間もかけて地域の祭礼やイベントの手伝いをし、再開発組合の立ち上げに奔走し、実際に公募となった際には手をあげて開発受託というのが今までの流れでした。

でも今は数年にわたる事前活動をやったとしても、いざ公募って時にデベやゼネコン側で「採算が合わない可能性があるから手を挙げるな」という状況も出てきました。

以前は自治体主導の再開発ともなれば「従前資産に見合う床面積を自己負担なしで取得」というのが当たり前でした。でも今は「従前資産に見合う床を自己負担なしで取得」です。この違いは「面積」が入っているかどうか。

再開発前に「150平米の土地を持っていた方は新しいマンションにも150平米」というのが前者。後者は「150平米の土地は坪700万円＝3500万円分だと30平米になっちゃうので厳しいでしょうから50％の75平米を大盤振る舞い」みたいな感じ。

土地を持ってる側からすれば半分にされて「何が大盤振る舞いじゃい！」って感じでしょうが、デベからすれば「駅前新築マンションに住めるだけありがたいだろ！」って感じでしょう。どっちもどっちです。

ところがここに同じ町内での開発ですから数年前の再開発の時は75％もらったとか100％だったなんて人が出てくるわけです。でもデベ側とすれば毎年刻々と状況が変わるんだから条件が変わって当たり前。

さらに追加として「新しい物件には管理費1.5万円・修繕積立金2万円・賃貸自転車置き場5千円・賃貸駐車場3万円の合計月々7万円負担が必要」とか言われたりして、すったもんだしたりするわけですよ。実際にはもっと高額な月負担になるんですけどね。

ここまででもトラブりそうな話しだらけなのに、今は再開発中止リスクってのが出てきました。住民側は再開発に合意したけどデベやゼネコン側が採算が合わないとして撤退する可能性があるってことです。

さすがに家の取り壊しが始まってから中止なんてのは聞いたこと無いですが、再開発される前提で家の修繕を何年間もしてないって方は多いでしょうから、突然の再開発中止にみまわれると自費での自宅修繕を強いられる方もいるでしょう。

とはいえ都心マンション価格の上昇は続いていて武蔵小山の再開発もまだまだ続く予定。先日は東京都建設局が「小山三丁目第1地区市街地再開発組合」の設立許可を出したとの発表がありました。

ここは東京で最も長いアーケード商店街とされる武蔵小山(パルム)商店街の駅側出入口に当たる場所で、駅から商店街入口に向かって左側はすでに高層マンションとなっていて、今回は右側の開発がとなります。

デベは三菱地所レジデンスと日鉄興和不動産、ゼネコンは大林組。2029年4月着工／2033年9月竣工予定とのこと。下のパース画にある後ろの白いタワー2本はまだ再開発組合が出来ていないけど今後予定される地域。いずれ武蔵小杉みたいにタワマン街になるのでしょう。

私は20代前半でバブル崩壊を経験し、地上げ後に開発が中止となって長年放置される廃ビルや、何十年もコインパーキングとして使われていた場所を見続けてきたので、今後も建築費高騰やマンション価格下落による開発中断・中止リスクの恐怖を知っているだけに、今後の動向に注目したいと思ってます。

追伸) 大雪で帰京出来てなかった私ですが昨日の帯広発JAL最終便で戻って来ました。フライトさせてくださった関係者の方々に感謝です。

都心マンションの価格が高騰してるという話しをよく耳にするのですが、数年前は中国人の投資もありましたけど、今は地方の日本人富裕層が相続税対策で買っているのが多いと思います。だって人口減少と衰退化が目に見えて分かる地元にマンション買う意味無いですから。

居住用不動産ってのはそういう話しとは全然関係なくて、地縁・職縁と言われる好きな地域や仕事に通いやすい場所で住宅を選ぶと思うのです。そうなると値段が上がろうが下がろうが関係なく、買える時に買える物件を買うって選択になるかと思います。

私が30歳前後のサラリーマンなら通勤しやすい場所を選ぶでしょうから、電車がバンバン走ってる場所で都心までたまには座って通えそうな横須賀中央・海老名・川口・大宮・柏なんてのは候補になると思います。

月の経費を以下と仮定します。
・電気　1.5万円
・ガス　1万円
・水道　5千円
・携帯電話　1万円
・電話＆光とプロバイダー　1万円
・小遣い　3千円×30日＝9万円　　　以上合計14万円

ここに住宅経費を足します。
・月額返済　12万円(別途ボーナス時10万円)
・修繕積立金　1.5万円
・管理費　1.5万円
・固定資産税　5千円(月割り)
・火災＆地震保険　1千円(月割り)　 上記合計16.5万円

さらに自動車経費を足すと、
・賃貸駐車場　2万円
・車検,自動車保険,ガソリン代等　1.5万円
・自動車ローン　月3万円　 　　　 上記合計6.5万円

車が無くても月に30.5万円。車があったら37万円。Netflix,Amazonプライム,DAZN・・・といった動画配信サイトに1万円。住民税を引いた手取り37万円って額面で50万円以上、31万円なら額面40万円。ボーナス併用払いだから年収600万円から700万円と相当な高所得者じゃないと買えません。

しかも子供が出来たら教育費だってバカにならないし食費や光熱費だって増えます。給食費とPTA会費と修学旅行積立金で7千円、学習塾が月2万円、公文式が月1万円、少年野球が月5千円だけど夏冬の合宿時に各5万円。授業料がほぼタダの公立小学校でも結構な費用がかかります。

では月12万円・ボーナス月10万円でいくらの物件が買えるかというとこんな感じ。
・金利1％　4,840万円(別途手数料約160万円)　総返済額5,735万円　
・金利2％　4,120万円(別途手数料約120万円)　総返済額5,734万円

それも30歳で買えば65歳で完済しますが、なかなか30歳で年収600万円以上ってハードルが高いので、今は40歳以上で35年や50年といったローンを組む方も結構おられます。こんなの払えないでしょ。

都心マンションの価格が今後も上がるかどうかなんて買えない人は考える必要無くて、4千万円から5千万円の65平米以上の3LDK物件ならギリギリ普通のサラリーマンがなんとか買える世界ですので、万一払えなくなっても中古で売却できる可能性があると思うんですよねー。

1億円の物件を買って1.5億円で転売を試みる方は、この話しと全く関係のない世界にお住まいだと思いますので、何も気にせず信じた道を進んでください。