ＨＩＰＰＯ大野の雑記帳

2026年8月1日に、ひろゆきさんは大手銀行の住宅ローン固定金利引き上げのニュースを引用し、Xで次のように投稿しています。

「住宅ローンを5000万円借りると、毎月16万円支払いをしても、元本が増え続ける時代になりました。都内23区で平均年収の人がマンション買うのは不可能なのでは？」

私は住宅ローンを10年固定で契約し続けていますが、今年5月が更新のタイミングでした。従来の固定金利1.05％から4.0％へと上昇したことは、以前のブログでも書いたとおりです。

その記事を書いた3か月前には、「年利4％なんて本当ですか？」「そんな高い金利の銀行があるのですか？」というコメントを複数いただきました。しかし現在では、住宅金融支援機構のフラット35でも、イオン銀行や楽天銀行で3％台前半、銀行によっては固定金利が5％台という商品も珍しくありません。もはや住宅ローン金利が変動で5％という数字も、決して非現実的なものではなくなっています。

では、ひろゆきさんの言う「毎月返済しても元本が増え続ける」という状況は、本当に起こり得るのでしょうか。

そこで、変動金利で「5年ルール」「125％ルール」が適用される住宅ローンを想定し、シミュレーションしてみます。

【シミュレーション条件】
・借入額：5,000万円（2024年1月契約）
・返済期間：35年（元利均等返済／ボーナス払いなし）
・5年ルールあり（返済額は5年間据え置き）
・125％ルールあり（5年後の返済額は最大1.25倍まで）
・借入時適用金利：0.3％（2024年1月）
・2年目：1.75％
・3年目：3.0％
・4年目：4.0％
・5年目以降：5.0％で固定

【シミュレーション結果】
・1年目（0.30％）返済月額：約12.5万円／年末元本残高：約4,864万円
・2年目（1.75％）返済月額：約12.5万円／年末元本残高：約4,798万円
・3年目（3.00％）返済月額：約12.5万円／年末元本残高：約4,792万円
・4年目（4.00％）返済月額：約12.5万円／年末元本残高：約4,792万円／未払利息：約41万円
・5年目（5.00％）返済月額：約12.5万円／年末元本残高：約4,792万円／未払利息：約130万円
・6年目（5.00％）返済月額：約15.7万円／年末元本残高：約4,792万円／未払利息：約182万円

このシミュレーションでは、金利が4％に達した時点で毎月発生する利息が返済額を上回り、支払い切れなかった利息が「未払利息」として積み上がることが分かりました。

変動金利には「5年ルール」と「125％ルール」があるため、金利が急上昇しても返済額はすぐには増えません。一見すると家計に優しい制度に見えますが、その間も利息は増え続けます。結果として、返済額が利息にも届かない期間は未払利息が積み上がり、元本はほとんど減らないという状況が生まれます。

さらに、多くの金融機関では5年ごとの見直し時にも125％ルールが適用されるため、返済額は段階的にしか増えません。

このシミュレーションでは、

・11〜15年目：返済月額 約19.6万円
・16〜20年目：返済月額 約24.5万円
・21〜25年目：返済月額 約30.6万円
・26〜30年目：返済月額 約38.3万円
・31〜35年目：返済月額 約47.8万円

と、5年ごとに返済額は増えていきます。

しかし、それでも20年間近くは元本がほとんど減らず、返済期間の終盤になってようやく元本返済が本格化します。そして今回の条件では、35年間返済を続けてもなお約387万円の元本が残るという結果になりました。これは最終回に返済が必要となるのでしょう。

もちろん、実際の住宅ローンは金利の動きや各銀行の未払利息の扱いによって結果は変わりますし、このような極端な金利上昇が現実に起こるかどうかも分かりません。しかし、「5年ルール」「125％ルール」があるから安心とは言い切れないことは、このシミュレーションから見えてきます。

住宅ローンを組むときは、現在の返済額だけではなく、「もし金利が5％まで上がったらどうなるのか」という最悪のケースも、一度シミュレーションしておくことをおすすめします。

ご利用は計画的に。

「日銀が0.25％ずつ利上げしているのだから、自分の住宅ローンの変動金利も0.25％ずつしか上がらないはず」ここ最近の利上げ局面を見て、そう語っているYouTubeチャンネルを多数見かけます。しかし、この認識は非常に危険な誤解のように感じます。

そもそも住宅ローンの「変動金利」は、日銀の政策金利と1対1で連動するものではありません。金利を最終的に決定するのは、あなたがお金を借りようとしている(あるいは借りている)金融機関のルールと経営戦略です。

今回は、この変動金利の仕組みを正しく紐解き、「新規借入を検討している方」と「すでに借りている方」の2つの視点から、これから直面するリスクと具体的な対策を考えてみたいと思います。

これから住宅ローンを組む方が最も警戒すべきなのは、銀行が提示する「金利引下げ幅(優遇幅)」の縮小です。なぜなら、住宅ローンの変動金利は、ローンの定価にあたる「基準金利」から、顧客ごとに適用される「金利引下げ幅」を差し引いた「適用金利(実際の支払金利)」で決まるからです。

銀行間で顧客獲得競争が激しい時期は、この金利引下げ幅が大きく設定されるため、私たちは超低金利の恩恵を受けられます。しかし、市場環境が変われば、銀行はこの「割引率」を変更します。

例えば「基準金利3.0％／金利引下げ幅▲2.0％／適用金利1.0％」の住宅ローンがあったとします。銀行が基準金利を0.25％引き上げるだけなら、「基準金利3.25％／金利引下げ幅▲2.0％／適用金利1.25％」です。

でも基準金利上昇時に、金融機関が「他で儲かるので住宅ローン比率を下げよう」と考えた場合、新規顧客向けの金利引下げ幅を縮小してくる可能性は十分にあり得ます。「基準金利3.25％／金利引下げ幅▲1.5％／適用金利1.75％」なんてのは、普通に想定内の事態でしょう。

日銀の利上げは0.25％なのに、これから住宅ローンを借りる人の適用金利は0.75％上昇するわけです。

新規借入向け金利は、各金融機関の経営戦略によって日常的に変動しているのが実態です。つまり、「日銀が0.25％しか利上げしていないのだから、住宅ローン金利も0.25％しか上がらない」という理屈は、少なくとも新規で住宅ローンを借りる人には当てはまりません。

しかも、住宅ローン商品によって金利引下げ幅のルールもバラバラです。借入期間中ずっと一定の金利引下げ幅が適用される商品もあれば、固定金利選択型などでは「当初5年」「当初10年」といった期間限定で大きな引下げ幅が設定され、期間終了後に引下げ幅が変わる商品もあります。

最初の返済額だけを見て住宅ローンを借りてしまい、数年後に優遇幅が縮小すれば、返済額が一気に上昇する危険もあります。

また、金利上昇局面では「本審査が通った時には低金利だったのに、実際の融資実行時には適用金利が大幅に上がっていた」ということも起こり得ます。住宅ローンは必ずしも「申し込んだ日の金利」が適用されるわけではなく、融資実行時の金利が適用される金融機関もあるからです。

そんなわけで、これからローンを組む際には、一つの金融機関だけに絞り込まず、複数の金融機関を比較しておくべきでしょう。

そして、「いつの金利が適用されるのか」「金利引下げ幅は全期間固定なのか」「当初期間だけの優遇なのか」「基準金利は何を基準に、いつ見直されるのか」こうした契約条件を必ず確認しておく必要があります。

一方、すでに変動金利で住宅ローンを借りている方については、毎月の返済額が急激に増えない「5年ルール＆125％ルール」があるという話を以前のブログに書きました。もちろん、すべての変動金利型住宅ローンにこのルールがあるわけではありません。そして、このルールがあったとしても、金利そのものの上昇を抑えてくれるわけでもありません。

返済額が据え置かれている間に金利が上昇すれば、毎月の返済額に占める利息の割合が増え、元金が全然減らないという事態に陥る危険性があります。

それ以外にも確認しておきたいのが、自分の契約している住宅ローンの「金利引下げ幅」です。現在の引下げ幅は完済まで維持される契約なのか。一定期間が経過すると変わるのか。基準金利が上昇した場合、自分の適用金利がどのように変わる仕組みなのか。一度、契約書や約款を引っ張り出して確認してみた方がいいでしょう。

長きにわたる超低金利環境のせいで、私たちの頭には「変動金利は上がっても少しずつ」という根拠のない安心感が染み付いています。しかし、それは過去の経験則に過ぎません。

日銀が決めるのは、あくまで「日銀の政策金利」です。あなたの住宅ローン金利がどのように決まり、いつ見直されるのかを決めているのは、あなたがお金を借りている金融機関との契約です。

次の日銀の発表に一喜一憂するのではなく、まずは自分が結ぼうとしている、あるいはすでに結んでいる「契約のルール」を正しく把握することから始めるのがいいんじゃないかと思っている私です。

最後に、いまだに「なぜ住宅ローンを金利4％・10年固定にしたのか？」と聞かれます。

これまで私は、「住宅ローン最後の10年は元金が少ない」「他行への借り換えは手数料がムダ」「60歳目前で新たに団体信用生命保険の審査を通すのは簡単ではない」「将来の金利上昇リスクをこれ以上負いたくない」と説明してきました。それでも、なかなか理解してもらえませんでした。

ところが、最近は次のように説明すると、多くの方に納得してもらえることが分かりました。

「絶対に貸し倒れのない10年物国債の金利が3％近いのに、なんで貸し倒れリスクのある住宅ローンを金利3％未満で貸し続ける必要があるんじゃい？と考えた時に、住宅ローン金利が4％を超える時代が来る可能性は十分にあると思ったから」。それ以上でも、それ以下でもありません。

これまでの日本では「住宅ローン金利は低くて当たり前」でした。しかし、金利がある世界では、お金を貸す側も当然ながら「いくらの金利なら貸す価値があるのか」を考えます。

国に10年間お金を貸して3％近い金利が得られる時代に、民間金融機関が、個人に対して長期間超低金利で住宅資金を貸し続けることが本当に当たり前なのか。私は、そこを考えました。

日銀が次に0.25％上げるのかどうかよりも、「金利のある世界に戻った」という大きな変化の方が、住宅ローンを考える上でははるかに重要なのではないでしょうか。私はそう思っています。

住宅ローンは年収の6倍までと言われることがあります。月の手取り30万円だと額面が36万円。ボーナスが年2ヶ月分だと年収500万円ぐらいになりますので、年収の6倍なら3,000万円ということです。

3,000万円もあれば、築40年以内のマンションや一戸建てなら、東京23区内でも様々な物件が選択肢に入るでしょう。リフォーム済みの物件なら、新築マンションに近い感覚で生活できる物件もあると思います。

ただ、今の住宅ローンには謎の「5年ルール」と「125％ルール」ってのがあります。5年ルールとは、金利が上昇しても毎月の返済額を5年間は原則として変えない仕組み。そして125％ルールとは、5年後に返済額を見直す際も、それまでの返済額の125％を上限とする仕組みです。

借り手の返済額が急激に増えないようにするためのルールではありますが、見方を変えれば、金利が上昇しても元金がなかなか減らず、金融機関に長期間利息を支払い続けることにもなります。

なお、すべての変動金利型住宅ローンに5年ルールと125％ルールがあるわけではありません。金融機関や商品によっては採用していない場合もあります。

例えば、3,000万円を変動金利1.2％、35年、ボーナス払いなしの元利均等返済で借りたとします。諸費用は250万円ほど必要なので、本来は頭金と諸費用を合わせて購入価格の2割程度は現金で用意したいところですが、今回は諸費用だけ用意して、物件価格3,000万円はフルローンで借りたとします。

今年は日銀の政策金利が1回もしくは2回上がるとも言われていますので、今年は1回だけ0.25％上昇。来年は2回、再来年は1回、4年目と5年目は2回ずつ上がるという、すべて0.25％ずつ段階的に上昇するケースを想定します。

なお、実際には日銀の政策金利が0.25％上がったからといって、住宅ローン金利も必ず0.25％上がるわけではありません。金融機関によっては政策金利の上昇幅以上に住宅ローンの適用金利が上昇する可能性もありますが、今回は分かりやすくするため、同じ幅で上昇すると仮定します。

・1年目　0.25％上昇でローン金利1.45％
・2年目　さらに0.50％上昇でローン金利1.95％
・3年目　さらに0.25％上昇でローン金利2.20％
・4年目　さらに0.50％上昇でローン金利2.70％
・5年目　さらに0.50％上昇でローン金利3.20％

当初金利1.2％での毎月返済額は約8万7,500円。5年ルールが適用される住宅ローンでは、途中で金利が上がっても毎月の返済額は5年間変わらず、約8万7,500円のままです。

ただし、金利が上がった分が免除されるわけではありません。返済額の中で利息が占める割合が増え、その分だけ元金の減り方が遅くなります。

つまり、毎月同じ8万7,500円を払っているので、本人は「何も変わっていない」と思っていても、実際には住宅ローンの中身が大きく変わっているわけです。

そして6年目に入ると、月々の返済額の見直しが行われます。ここで125％ルールが適用されると、新しい返済額はそれまでの125％が上限となるため、月々の返済額は約10万9,000円になります。当初の約8万7,500円から月約2万2,000円、年間では約26万円の負担増です。

しかし、本来であれば金利はすでに3.2％まで上昇しています。残っている元金を残り30年で返済するためには、月々12万円前後の支払いが必要になる計算ですが、125％ルールによって約10万9,000円に抑えられます。

もちろん、足りない分が消えてなくなるわけではありません。その分だけ元金の返済がさらに先送りされることになります。

そして11年目には、再び返済額の見直しがやってきます。

仮に住宅ローン金利が3.2％で止まり、それ以上上昇しなかったとしても、残っている元金を残り25年間で返済するため、11年目以降の返済額は月12万円前後になります。

つまり、1〜5年目：月約8万7,500円、6〜10年目：月約10万9,000円、11年目以降：月約12万円前後という形です。

この話ですが、元金が3,000万円だから「月8万7,500円から12万円に増えるだけ」で済んでいます。これが6,000万円なら、返済額への影響も単純計算でほぼ2倍になるんですよ。

最近では東京23区内の新築マンション価格が高騰し、共働きを前提に6,000万円から1億円を超える住宅ローンを組むケースも見られます。さらに50年ローンや夫婦のペアローンとなれば、話はもっと複雑になっていきます。

住宅ローンを借りる時、多くの人が気にするのは「今、毎月いくら払えるか」です。「家賃が月10万円だから、住宅ローンも月10万円なら大丈夫」そんな計算をする人もいるでしょう。私もそうでした。

しかし、変動金利の住宅ローンで本当に考えなければならないのは、「今払えるか」ではありません。「金利が3％になった時に払えるか」「金利が4％になった時に払えるか」ということです。

しかも5年ルールがあることで、金利上昇の影響が家計に現れるまでには時間差があります。金利が上がっているのに、毎月の返済額は変わらない。だから危機感もありません。

ところが実際には、毎月支払っている8万7,500円の中で利息の割合がどんどん増え、元金が思ったように減らなくなっている。

そして5年後、返済額が最大25％上がる。さらに5年後、もう一度返済額が見直される。これが5年ルールと125％ルールの怖いところだと私は思います。

5年ルールも125％ルールも、金利上昇による負担そのものをなくしてくれる制度ではありません。あくまで「今月から返済額が一気に増える」というショックを和らげ、その影響を先送りする仕組みです。そして先送りしている間にも、利息は発生し続けます。

だからこそ、住宅ローンは「銀行がいくら貸してくれるか」で考えてはいけないと思います。

年収500万円だから3,000万円借りられる。銀行の審査に通ったから大丈夫。月々8万7,500円だから払える。そう思いがちではありますが、実際には35年間という長い期間の中で金利が上昇しても、本当に返し続けられる金額はいくらなのかを考えることが重要です。

安全を考えるなら、「借りられる金額」ではなく、「金利が上がっても返せる金額」から住宅価格を決めるべきかもなーって思ってます。

最後になりましたが、私自身の話を書いておきます。

私は4棟建てのうちの1棟の新築一戸建てを購入しましたが、これまで約25年間で、外壁塗装に150万円、ユニットバスとシステムキッチンの交換に150万円ほどかかっています。

さらに固定資産税を年間12万円として35年間なら420万円。排水管清掃も1回3万円を5回行えば15万円。これだけで合計735万円です。

さらに来年には、屋根と雨どいの交換で150万円ほどかかる予定です。そうなると、住宅ローン以外の住宅関連費用だけでも885万円になります。

マンションなら毎月の管理費と修繕積立金が必要になりますし、一戸建てなら管理費や修繕積立金を毎月請求されない代わりに、修理や交換が必要になった時には自分でまとめて支払わなければなりません。

家は、普通に住んでいるだけでも結構なお金がかかります。だから住宅ローンの「返せる金額」を考える時には、住宅ローンだけを見てはいけません。

固定資産税、管理費、修繕積立金、そして将来のリフォームや設備交換。そうした「プラスαの出費」が必ずあることを意識した上で、購入を検討することをお勧めします。

ちなみに私は、毎月3万円を自分なりの「修繕積立金」として積み立て、それを投資信託で運用しています。一戸建てだから修繕積立金がいらないのではありません。誰も請求してこないから、自分で積み立てなければならないだけです。

住宅ローンを完済することだけが、住宅にかかるお金のゴールではありません。35年後にローンが終わっても、その家で暮らし続ける限り、修繕費も固定資産税も続きます。

そう考えると、住宅を買う時に本当に見るべきなのは「今、月々いくらなら払えるか」ではなく、「住宅ローンを払いながら、将来の修繕費まで積み立てられる余裕があるか」なのかもしれません。

昨日、ここ2年以内に制作された住宅ローンに関するYouTube動画をいくつも見させていただきました。内容はさまざまでしたが、基本的に楽観的な見方が多かったことに少し驚きました。

日本は1999年、当時の日本銀行速水総裁が「ゼロでもよい」と発言したことで、バブル崩壊後の景気対策としてゼロ金利時代が始まりました。阪神・淡路大震災のあった1995年1月時点では1.75％で「超低金利」と言われていた公定歩合(現在の政策金利)が、0％になったのです。

私がマンション販売やニュータウン販売の企画を担当していたのは1991年から1995年。当時は6％だった公定歩合が4.5％に下がり、「史上最低金利」という言葉を広告で何年も使っていました。それが、わずか数年後にはゼロ金利となり、「史上最低金利」が当たり前の時代に入ってしまったのです。

そんな経験をしてきた私は、2002年に自宅を購入した際、「ゼロ金利なんて長く続くはずがない」と考え、迷わずメガバンクのりそな銀行で3.0％の10年固定を選びました。

ところが、その頃に日本初の住宅ローン専門銀行(モーゲージバンク、現SBIアルヒ)が登場し、2005年には「SBIモーゲージ」として積極的な借り換え広告を展開。周囲でも3％以上で借りていた人たちの借り換えが相次ぎました。

私も借り換えを検討してりそな銀行へ相談したところ、「他行と同じ条件にします」と提案され、借り換えをせずに3.0％の10年固定が、返済開始4年目で1.0％の10年固定へ変更となりました。

そして、それから20年以上が経過。今年5月に再び金利見直しを迎え、私の住宅ローンは10年固定4.0％となりました。この話は以前のブログでも書いたとおりです。

日本銀行は2024年のゼロ金利解除以降、政策金利を2024年7月に0.25％、同年12月に0.50％、2025年6月に0.75％、そして2026年6月1.00％へと引き上げています。

それにもかかわらず、この1年以内に制作された動画でも、
「住宅ローンは変動金利一択」
「政策金利が1.5％になるにはまだ数年かかるし下がる局面もあり得る」
「首都圏マンションはまだまだ値上がりするから借りられるだけ借りるべき」
といった内容が少なくありませんでした。

もちろん、そのような見方が間違いだと言うつもりはありません。実際、その予測が当たる可能性も十分あります。

一方で、金利上昇リスクを警告する動画も複数ありました。その中で印象に残ったのが、楽待チャンネルの「【変動金利の落とし穴】125％ルールで住宅ローンが減らない／金利3％でも耐えられるか」という動画です。

この動画は約7か月前に公開されたものですが、当時は「金利3％」がタイトルに使われていることから、この金利水準はその時点では「あり得ないレベル」だったのでしょう。しかし、政策金利はさらに引き上げられ、私自身も住宅ローン固定金利4.0％という現実を経験しています。

住宅ローンは30年、35年という長い付き合いになります。その間には景気も、物価も、賃金も、金利も必ず変化します。

だからこそ、「金利は上がらない」「不動産価格は上がり続ける」といった一つのシナリオだけを信じるのではなく、「もし予想が外れたらどうなるか」という視点も持っておくことが大切なのではないでしょうか。

私は住宅販売の現場も、超低金利時代も、そして今回の金利上昇局面も実際に経験してきました。その経験から言えるのは、住宅ローンで最も重要なのは「一番得をする借り方」を探すことではなく、「どんな時代になっても返済を続けられる借り方」を選ぶことだと思っています。

参考資料：私の経験)
・購入物件：2002年 新築一戸建て 17坪 4,350万円
・諸費用：150万円
・ローン：4,500万円(35年フルローン／団信付)
・金利：02年10月〜06年5月　10年固定3.05％　月額174,400円
　　　　06年6月〜26年5月　10年固定1.05％　月額131,800円
　　　　26年6月〜　10年固定4.00％　月額154,700円

住宅ローンは元利均等返済です。そのため、借入当初は毎月の返済額の大半が利息に充てられ、元金はなかなか減りません。つまり、借入残高が最も多い初期に低金利であることの恩恵は非常に大きいのです。

私の場合も、2006年に3.05％から1.05％へ条件変更できたのは、借入からまだ4年しか経っていない時期でした。残高は4,000万円以上残っており、その後20年間も低金利が続いたことで、支払利息を大幅に抑えることができました。

一方で、2026年から10年固定4.00％になりましたが、この時点では残高は約1,500万円まで減っています。金利は大きく上がったものの、借入当初に同じ4％になっていた場合とは家計への影響がまったく異なります。

住宅ローンは「現在の金利だけ」を見て判断するものではありません。どのタイミングで、その金利が適用されるのかが非常に重要なのです。

だからこそ、変動金利を選ぶ場合も、「金利が上がるかどうか」だけではなく、「借入残高がどれだけ残っている時期に上がる可能性があるのか」という視点で考えることが大切だと感じています。

私が住宅ローンを組んだのは2002年。ありがたいことにサッカーワールドカップが日本と韓国で開催され、Jリーグ開幕前から長年サッカー作業に限りなくボランティアに近い状態から関わって来たのが、2001年に花開いたのがキッカケでした。

簡単に書くと貯蓄の無い私に頭金を払える状況が出来たってこと。33歳の私は生命保険を解約しても300万円程度しか現金が用意できない状態だったのに、サッカーワールドカップ関連作業で奇跡的に300万円ほどの臨時収入があり、一撃必殺で600万円の現金が用意できたのです。

住宅ローンを組むには物件価格の2割ほど現金が必要です。現金が600万円用意できるってことは、3千万円の物件が買えるってことになります。でも3千万円ではさすがに都内でマンションや一戸建ては買えない感じでした。

当時住んでいた武蔵小山の2LDK賃貸マンション家賃は15万円で駐車場が2万5千円だったので、月々17万5千円が返済上限。当時の10年固定金利は3％程度でしたので、35年フルローンなら借入可能額は約 4,650万円となります。

そんなわけで未公開新築戸建てに焦点を絞り、5千万円前後の物件を探し、5500万円の物件に1100万円の頭金を用意したように見せかけて、4500万円のローン申し込みをする作戦に出ました。

毎朝近所を30分ほどジョギングして新築物件を探してみつけたのが今の家。4450万円で売り出されていたのですが、ここに大きなテラスを加えたり1個だったトイレを2個に増やしたり、屋根と外壁塗装の仕様を上げたりして500万円ほど仕様変更を加え、ローン審査にチャレンジしました。

それでも今もメインバンクの信用金庫さんでは担保不足の烙印を押され、同じくメインバンクの一つである三井住友銀行にも却下され、電通時代に給与振込口座として作らされたみずほ銀行も却下。奇跡的にローン審査を通してくれたのが、不動産屋さんの紹介してくれたりそな銀行でした。

組めたローンは団信付きで4350万円。手数料と火災保険で別途150万円。これを10年固定金利の年利3％の35年で月々17万5千円返済でのスタートでした。

ところが返済開始から数年で金利低下の波が来て他行への借り換えを画策。その話しをりそな銀行さんに持って行くと、「印鑑があれば借り換え先と同じ金利にします」と言われ、10年固定の金利が1％に変わり、月々の返済が12万5千円と5万円も下がりました。

10年経過してまた10年固定にした際に金利が1.05％となって月々13万2千円程度の返済が続きまして、金利3％で4年、1％で10年、1.05％で10年の返済でした。

・当初4年間　17.5万円 × 48か月＝840万円
・次の10年間　12.5万円 × 120か月＝1,500万円
・直近10年間　13.2万円 × 120か月＝1,584万円
・繰り上げ返済　200万円

ここまでで、4124万円を払って残債が1500万円、ここから完済までの金利が10年固定で4％の月15万3千円が2036年1月まで続くので、最終的な支払総額は約5,700万円となります。

苦しい時もつらい時も続いたローン返済ですが、今まで返し続けて来られたのは、お仕事を下さった全ての皆様のおかげであり、社員の皆様の頑張りのおかげでもあり、さらに日本を平和に運営してくださった政府関係者のみなさまのおかげでもあります。

私は1度も変動金利を選択したことが無いのですが、今の変動金利制住宅ローンには金利上昇局面になると即死するような謎の仕組みがいくつも用意されています。でもその謎の仕組みのおかげで多くの方々は変動金利を選択。今や8割の方は変動金利を選んでいるそうです。

その仕組みは「金利見直しは半年ごと」「返済額の見直しは通常5年ごと(5年ルール)」、返済額を見直す際も、「前回返済額の125％を超えてはいけない」となっていて、例えば月10万円返済なら、次回見直し後の上限は12万5千円、その次は15万6千円が上限です。

つまり、一見すると返済額が急激に上がることは無いように見えるのですが、金利が上昇しても返済額が変わらないってことは借金は増え続けるってことです。

例えば、2024年4月に5000万円を変動金利0.4%で借りたとします。均等払いなら月々の返済額は約12.7万円。これが現在1.65%、来年4月に2%、再来年4月に2.5%となった場合でも、2029年4月までは
返済額は月額約12.7万円のまま。そうするとローン残高が以下のように全然減らなくなるのです。

・2025年4月残債 約4,867万円
・2026年4月残債 約4,733万円
・2027年4月残債 約4,657万円
・2028年4月残債 約4,597万円
・2029年4月残債 約4,558万円

しかも、このシナリオで2029年4月を迎えると、4,558万円を30年ローンで返すなら月の返済額は約18万円になるはずなのに、125％ルールで15万9千円にしかならないのですよ。

金利上昇が2.5％で止まったとしましょう。そして2029年4月の返済額見直し後は、2034年4月にさらに25％上昇して18万6千円になって止まったと幸せなシナリオに設定します。そうすると以下のような数字になります。

・2029年4月 月返済額　約15.9万円 残債約4,558万円
・2034年4月 月返済額　約18.6万円　残債約4,146万円
・2039年4月 月返済額　約18.6万円　残債約3,510万円
・2044年4月 月返済額　約18.6万円　残債約2,789万円
・2049年4月 月返済額　約18.6万円　残債約1,973万円
・2054年4月 月返済額　約18.6万円　残債約1,048万円
・2059年4月 月返済額　約18.6万円　ほぼ完済

2024年に35年ローンを組んでいるわけですから完済は2059年。2034年の返済額見直しで必要返済額まで引き上げられれば、当初予定どおり2059年ごろに完済できます。それでも、当初12.7万円だった返済額は最終的に18.6万円程度まで上がるのですよ。

もし2029年以降も15.9万円のまま据え置かれた場合は、2059年時点で残債が約1,100万円残る計算です。そのまま完済まで行くには約47年かかる計算になり、総返済額は金利0.4％で約5,360万円だったのが、このシナリオで35年返済の場合約7,300万円、47年返済だと9千万円近くになります。

こんな危険な話なのに、今はさらに長期の50年ローンを組み、しかも夫婦でペアローンを組んで1億円近い借入をしているケースも珍しくありません。

もちろん、その選択が間違っていると言うつもりはありません。都心部の住宅価格が高騰する中で、そうしなければ希望する住まいを手に入れられない事情もあるでしょう。

ただ、私が4350万円を借りた2002年当時は、金利3％でも「高いなあ」と思いながらローン契約書に判を押しました。そしてその後、20年以上にわたって歴史的な低金利の恩恵を受けることができたのは、今振り返ればかなり幸運だったのだと思います。

住宅ローンは人生最大の借金です。だからこそ私は、「今払えるか」よりも「金利が上がっても払い続けられるか」を重視してきました。

幸いにも私の住宅ローンは2036年1月で完済予定です。あと10年足らず。23歳で加入した個人年金が2年後の60歳から毎月6万円ほど入ってきますし、65歳から年金受給が始まれば12万円超は入るので、なんとか払えるとは思いますが、それでも68歳まで返済は続くのです。

残りの返済も気を抜かずに続けながら私も頑張りますが、今まさに住宅ローンを組もうとしている方には、これがいかに長く大変なものかということをこのブログ記事から読み取っていただければ幸いです。

先日、私が組んでいる住宅ローンの「10年固定金利の期間満了日」がやって来たという話を書きました。思いのほか反響がありましたので、今回は具体的な数字を残しておこうと思います。

旧条件)
・10年固定期間満了日：2026年5月28日
・金利：1.05％
・返済月額：138,121円

新条件)
・10年固定期間満了日：2036年5月28日
・金利：4.00％(2.95％上昇)
・返済月額：158,289円(20,168円上昇)

変動金利を選択すれば、当面の返済額上昇を7千円程度に抑えることもできました。しかし私は、今後の金利変動リスクを避けることを優先し、再び10年固定を選択しました。

私は1990年から、長谷川工務店、三井不動産、藤和不動産、積水ハウス、エス・バイ・エルといった住宅・不動産関連企業のマンション販売や、猪名川パークタウン、神戸北町、神戸花山手、サニーサイド倉敷といったニュータウン販売プロモーション活動に長年携わってきました。

だからこそ、自宅を購入する気は全くありませんでした。なぜなら、それまで多くの不動産関係者の方々から、「自分が住む家は賃貸で十分だ」「住むための家を買うのは非効率だ」という考え方を聞き続けていたからです。

ところが、住宅購入に踏み切った2002年。複数の不動産業界関係者から「今が買い時だ」という話しを耳にするようになり、さらに「35年のフルローンを組むなら35歳まで」という当時のルールも私の背中を押しました。それらが購入を決断した大きな理由の一つでした。

「ローンを組んだ時は返済が苦しくても、賃金は年々上がって言うので少しづつ楽になっていく」なんて事も言われましたが、実際には賃金は現在に至るまで24年間1円も上昇しませんでした。ただ、幸運にも超低金利時代が続いたことで、なんとか返済は続けて来られました。

今回の金利上昇局面を経験して改めて感じるのは、住宅購入とは決して気軽な買い物ではなく、大きなリスクを伴う挑戦だということです。

近年のマンション価格高騰局面で「儲かるかも」と購入された方々は、多額の借入額とともに金利上昇リスクも背負っている上、管理費や修繕積立金も年々上昇傾向にあり、マンション所有者の負担は着実に増えています。

金利が変わると返済額がどの程度変わるかを見てみましょう。以下は5,000万円を35年の元利均等返済で借りた場合の比較です。

・金利1.0％　返済月額141,142円　総返済額 約5,928万円
・金利2.0％　返済月額165,631円　総返済額 約6,956万円
・金利3.0％　返済月額192,425円　総返済額 約8,081万円
・金利4.0％　返済月額221,387円　総返済額 約9,298万円

金利が1％から4％になるだけで、月々の返済額は約8万円、総返済額は3千3百万円以上も変わるわけです。借入額がもっと多ければ、この差はさらに大きくなります。

それだけ賃金が上がれば良いのですが、果たしてそこまでの上昇が見込めるでしょうか。しかも世界の主要国は金利上昇が見込まれており、そうなると日銀もこのまま低金利を続けることは出来ないでしょう。

もちろん、持ち家が悪いと言いたいわけではありません。息子の誕生とともに新築一戸建てを購入し、そこで子どもが巣立つまでの時間を過ごすことができました。縁もゆかりもなかった武蔵小山という街にも愛着が湧き、今では「地元」と呼べるような感覚もあります。

しかし、それは今日まで返済を続けて来られたからこそ言えることでもあります。

住宅ローンは「銀行が貸してくれる金額」で組むものではなく、「将来何が起きても返済を続けられる金額」で組むべきものだということを、今回改めて強く感じました。

金利が上がるかどうかは誰にも分かりません。購入した住宅の価格が将来上がるか下がるかも分かりません。しかし、借りたお金は必ず返さなければなりません。

住宅ローン金利は、かつての1％を切るような時代から、変動で1.5％前後、固定で4％前後という水準が現実に視界に入る状況となっています。今後の動向は誰にも分かりませんが、少なくとも「金利のある世界」が戻ってきたことだけは間違いないでしょう。

住宅購入を検討されている方は、ぜひ一度「金利が5％になったら」「管理費や修繕積立金が大幅に上がったら」という前提で生活設計を考えてみてください。その上でも無理なく返済できるのであれば、それは良い買い物になる可能性があります。

住宅ローンとは、家を買うための素晴らしい仕組みであると同時に、一歩間違えば破滅に至るかもしれない人生最大級のリスクを引き受ける決断でもあります。

これが、34歳時に35年もの長期住宅ローンを組み、そのうち24年間を実際に返済してきた58歳の私からの率直な感想です。

PS) 現在借入残高を知りたいとの話しがありましたので、写真を入れ替えました。なお借り換え等は考えておりません。何の信用も無い若き日の私に、とんでもない低金利で大金を貸し付けてくださったメガバンクさんには今も感謝しております。

私にとって運命の日が明後日になりました。年利1.050%の10年固定で契約していた住宅ローンの更新日がやってくるのです。

これは住宅ローンを持つ多くの方々が直面している問題だと思います。変動のままにするか、それとも一定期間固定に変更するか。難しい悩みでしょう。そんなわけで、私の具体事例をアップしますので、今後の参考にしていただければと思います。

私の現状は以下のとおり。前回アップした時より残債が減っているのは、100万円ほど繰り上げ返済したためです。

・残債　約1,534万円
・金利　1.050% (固定金利特約期間終了日 2026.05.27)
・支払い　月額138,121円 (ボーナス払いナシ)

これが今後以下の返済に変わります。(完済予定日 2036.01.27)
・変動金利　1.725%　142,426円
・2年固定　3.320%　153,438円
・3年固定　3.510%　154,784円
・5年固定　3.760%　156,566円
・7年固定　4.000%　158,289円

当初10年固定で3％台の月々18万円弱の返済で借りた住宅ローンでしたが、契約から数年で低金利時代となった恩恵に預かり1％台の固定に変更でき、約20年が経過しました。35年ローン契約だったものが、あと10年弱なので、繰り上げ返済で5年は縮まったことになります。

日銀の基準金利は現在の0.75％から来年には1.5％に上昇すると市場は見ていて、先行して2％まで行くとして変動金利が3％程度になることは予想できます。でも上がらないかもしれません。

いろいろ悩みはつきませんが、現在の変動と7年固定の差額が1.6万円弱なので、これで契約して期間内の繰り上げ返済で完済を狙うことにしようかと思っています。

原資は2年後の60歳から受け取れる個人年金。これで年70万円から100万円づつ繰り上げ返済がんばります。

来月から月々2万円も返済額が上がるので、自宅前の無駄に多い駐車場を占拠しているバイクを売却して、賃貸駐車場に停めている車を自宅前に移し、月額約3万円の駐車場代を返済原資に充てたいと思ってます。

もし皆様の住宅ローン検討の事例として参考にしていただければ幸いです。応援メッセージやいいねいただければ励みになります。よろしくお願いいたします。

ゴールデンウイークに入って財務省が為替介入した(らしい)のですが、一時的に1ドル＝160円超から155円台に突入したものの結構な勢いで戻って157円台となっています。

4月30日に財務省の三村淳財務官が、円安水準について「いよいよ断固たる措置を取る時が近づいている」「これは最後の退避勧告として申し上げる」と話したとの報道が出ていました。金融知識ゼロの私には全く意味は分かりません。

本来の意図としては「投機筋」なる謎の人々に「円安の助長をやめろ」と言ったつもりなのでしょうが、私の友人には投機筋って人はおらず、友達に投機筋がいるって人もいないので、実際の世の中に投機筋って人がいるかどうかは分かりません。

唯一私に分かるのは中学校の公民で習ったレベルの、「円が売られると円安／円が買われると円高」だけ。

日本の個人金融資産は2020年で2千兆円超と言われていて、それが5年で1割以上も増え過去最高になったとされています。だって新入社員でも積み立てNISAとかやる時代ですから、そりゃあ個人金融資産が増えて当たり前。

しかも私のような一般人であればあるほど、運用先は投資信託に依頼しがちで、それはネットに出て来る利回りランキング順になりがち。当然S&P500(アメリカの代表500社にまとめて投資する商品)やオルカン(世界中の株式にまとめて投資する商品)が人気です。

積み立てNISAは「毎月1万円から2万円づつ」って方が多いと思います。運用先は自分で選びますが、大半の人は金融知識ゼロなので利回りネット検索上位の海外投資になるのも当然。一般サラリーマンが毎月1万円から2万円もドルやユーロを買ってるのと同じですよ。

積み立てNISAに300万円置いてあり、これを平均1ドル＝145円で調達できていたとしたら約20,689ドル。160円なら3,310,344円。それが155円になると3,206,795円になっちゃうので、財務官は「10万円も損するから避難しろ」と言ったのかなとも思いました。

積み立てNISA(やiDeCo)って仕組みを作ったのは政府でして、貯めている側からすればそんなこと知ったこっちゃ無く、自分のお金の運用先を自分で決めなきゃいけないので、利回りの良い商品を選ぶと海外投資になる流れは止められません。

しかも円安局面なので、ドル払い必須の日本人は155円台になれば円を売ってドルを買うのは当たり前。海外参戦しているレース関係者なんて為替相場とにらめっこですよ。つまり実需層は円高を望んでるけど円安要因を作り出す元凶でもあるわけです。

ここで本題ですが、「日銀が政策金利上げないままの為替介入って意味あります？」と思ってます。だって海外との金利格差が大きいわけで、日本で資金を調達して海外投資する(円キャリー)は増え続けますよね。個人資産も着実に海外へ流れる。

住宅ローン貸出残高は228兆円。対して個人金融資産が2200兆円以上。住宅ローンの金利が上がると月々の返済が上昇して困るって人々に配慮して、10倍近い人々の個人金融資産の金利を低くし続けるのはいかがなもんですかねえ。

こんなことを書いている私ですが、10年固定で利回り1.050%の期間が今月27日で終了します。今後の固定金利期間を決めないといけないのですが以下のようになっております。

・現在月々返済額　138,121円(1.050%)
・変動金利　142,798円(1.725%)
・2年固定　154,589円(3.320%)
・2年固定　154,589円(3.320%)
・3年固定　156,032円(3.510%)
・5年固定　157,944円(3.760%)
・7年固定　159,793円(4.000%)
・10年固定　161,421円(4.210%)

「そんなこと考えてるヒマがあったらレースやめて住宅ローンを返せ！」とか「倉庫にある減価償却済み機材を処分して住宅ローンに回せ！」とか言われそうですが、あちらは会社のお金なので回せないのですよ・・・。

これでも当初金利3.01％の10年固定で月々18万円超だったのを金利見直しで4.5万円ほど下げてもらったので、500万円以上も返済総額が減ったので、安心をお金で買うなら5年固定ですかね。そんなことを考えているゴールデンウイークです。

住宅ローン金利が上昇局面に入り1年以上が経過しました。変動金利で住宅ローンを組まれている方には「金利変更のお知らせ」みたいなお手紙がシレっと送られていることと思います。

史上空前の低金利と史上空前のマンション価格高騰が同時にやってきたので、史上空前の高値になったマンションを変動金利で購入した方も多いということです。

仮に5千万円を35年払いとした場合、0.5％で借りたのが1.25％になると月々の返済額は均等払いで129,792円から147,043円に上がっているでしょう。

とはいえ日本銀行総裁が植田氏に代わると決まってから、ゼロ金利政策解除は確実視されていましたが、2024年3月19日のマイナス金利政策解除を発表して以降も、金利の上昇は0.25％刻みの小幅に留まっていました。

ただここに来て不運急を告げ長期金利が劇的に上昇。さらに先日はアメリカの財務長官が「日本は市場沈静化させろ」的な発言をしており、どちらにしても政策金利を上げるのは必須という状況です。

普通の金融関係者なら「ここは0.25％刻みじゃダメで1％を超える金利上昇が必要」と思うところですが、そんな勇気は日銀には無いと思いますし、そんなことされたら変動金利で借金してる人々が一気に吹っ飛びかねなかったりもします。

とはいえ、日本銀行は2016年からイールドカーブコントロール(＝長短金利操作)をするといって国債を大量に買い入れてます。でも長期国債の金利も上昇しているので、今後は日本銀行じゃなくても金融機関や生命保険会社が買いまくるでしょう。

財務省が1月8日に実施した30年物国債入札の最高落札利回りは3.457%。28日の40年債物国債入札の最高落札利回りは3.720%。利払い確実な国債でこんなに儲かるのが実情。

だそすれば、どの金融機関経営者や株主は「不確実性のある個人向け住宅ローン貸出にこれ以下の金利で頑張る必要は無い」と判断しますよね。というわけで、住宅ローン金利は4％までは行くのだと思います。だったら今から借りるなら国が利子補填してくれるフラット35一択ですよ。

私の場合はすでに22年前に35年ローンを組んでしまっていて、当初2年1.1％(優遇)、そこから10年固定3.1％、次の10年が1.05％で組んでいて、繰り上げ返済で完済が2年近く縮まってはいますが今年5月が最後の10年へ向けた金利見直しです。悩むー。

もう60歳目前なので借り換えも難しいから金融機関の言いなりになるしか無いのですが、金利の低いauじぶん銀行とSBI新生銀行は借り換えに応じてくれそうなので、これをネタに今借りているメガバンクと優遇金利交渉に行かないとです。

今は手元にあるバイクを売りながら必死で繰り上げ返済しております。住宅ローンのある皆さん、大変だと思いますが共に頑張りましょう！

何気ない写真に見えると思いますが、生命保険に加入していれば誰でも送られてくる加入内容の説明資料です。

「月々6,496円」で「年利5.5％」って意味なのですが、私が34年前なので24歳の時に加入した生命保険です。すでにバブルは崩壊していて、所得も低かったので最低限の保障だけは付けつつ貯金がわりにと加入したものです。

事務所に生命保険のセールスレディと称するおばちゃんがしょっちゅう訪問して来ていて、運悪く遭遇するとロックオンされて徹底的に営業されるので、当時の同世代会社員は月々5千円から2万円程度の保険には加入していたと思います。

当時は金利が下がって来たと言われつつも5％以上ありましたので、掛け捨ての保険なんて入る人はおらず、みーんな貯蓄型を選んでました。そして企業の定年年齢は55歳or60歳が当たり前でしたので、60歳満期の物に入るのが普通でした。

加入から36年間も払い続けないといけないのですが、5.5％の複利パワーは凄まじく、月々1万円の保険に加入していたと仮定すると、総払込額432万円に対し利子が881万円超ついて、60歳満期時の返戻金は1,313万円超となります。

ここから数年で不動産価格はとんでもなく下落し、3千万円前後で購入できるマンションが次々登場し、さらに全期間固定の住宅金融公庫(現在の住宅金融支援機構／以下公庫)金利も常に史上最低の更新が続きました。

当時は給与から天引きで貯金される「財形(勤労者財産形成貯蓄)制度」を利用する会社員が多く、この財形残高に応じて公庫から優遇金利で4千万円(最大返済期間25年間)まで借りられ、多くの若者は金利3から3.5％の25年ローンで3千万円前後のマンションを買ったと思います。

3千万円を金利3.25％で25年払いすると、月々均等で毎月の返済額は146,194円。1人だと返せないけど共働きなら返せないほどの額じゃないと結婚する人も多かったと思います。

当時に家を購入した人はローンの支払いも終わり、忘れていた生命保険の満期が近づいて来て、返戻金を一括で受け取るか年金方式で受け取るかを検討している感じでしょう。年金方式で10年や15年払いで受け取ると、さらに受け取る金額が増えます。

そして65歳から公的年金を受け取るわけですが、普通に就職して36年間の平均年収が400万円ぐらいって方は月々14万円ぐらいの年金があって、退職金も零細企業で50から100万円ぐらい、大企業で500万円から4千万円ぐらいはあるでしょう。

これが普通の生活をしてきた60歳前後の方々ですよ。そう思うと波乱万丈の生活を送って来た自分を悔いますが、あの時もっと保険に入っていればとか、あの時マンションを買っていればなんて過去を振り返っても後戻りできませんので、住宅ローンと会社の借金を両肩に背負って生きております。

生命保険の運用利率が5.5％の時代って公庫金利も同様。公庫金利が2％程度になったのは1998年です。そのあと3から4％ぐらいが続いて2014年にまた2％を切りました。

たぶん今も公庫金利って2％ぐらいですよね。だとすると、まだ史上まれに見る低い最低水準なのは間違いないので、金利変動リスクを取りたくないってお若い方は、フラット35で安定した返済計画をされることをお勧めしたいと思います。

最近メディアが話題にしてる「長期国債金利」なんですが、こんなもんを話題にしてるメディアやエコノミクスっていましたっけ？

2024年1月の0.7％が2025年1月に1.4％になっても「金利は上がらない」って言ってましたよね。それこそ住宅ローンなんて「ゼロ金利のうちに変動金利で住宅ローンだ！」なんて言ってましたよ。まんまとコノ言葉に乗せられてペアローン組んだ人も多いと思います。

日銀が政策金利を上げる方向性を示していて実際に上げてるんだから、長期国債も上がるのは普通だと思うのですが、急にコレを話題している報道やアナリストが出て来たことに疑問を感じてます。

まあ国債金利が上昇すれば買う人も出て来るでしょうから国とすれば国債発行しやすい環境になりますよね。今の個人向け国債って1月の3年物で年利1.3％、5年物で1.59％なので、日本円経済圏で暮らしてる人にとってはいい利回りです。

でも世界経済圏で考えれば、60歳まで引き出せないiDeCoで積みあがり続ける資金は金利の高い海外へ向かい、積み立てNISAの方々は金利ランキングで投資先を決めるのでコチラもオールカントリーやS&P500になる。となれば今後も日本円は負け続けること確定同然。

投資マネーを日本に落とさせるには国債金利を上げるのが一番だと思うのですが、何か間違ってるんですかねえ。長期国債金利が上がってるってことは、政策金利を上げろという世界から日銀や政府からの圧力でありメッセージのように感じます。

国債金利が上昇すれば国の金利負担が大きくなるわけで、それなのに食品消費税ゼロとか言ってる政党が与党になったりしたら財政状況はさらに悪化しますが、それ以外にも消費税全部ゼロとかバカみたいなことを言ってたりする政党があるので「なんだかなー」って感じ。

そんなことより今年5月で10年固定が終わってしまう私は、昨今の金利上昇で返済額が高騰する住宅ローン動向のほうが気になっております。

ちなみに現状の試算ですが、今年5月末時点での残債は1600万円。現在金利1.01％で140,236円の返済額が、10年固定金利2.945%になると154,128円になる予定です。変動にするか10年固定にするかチョー悩んでおります。

私が新築戸建住宅を購入したのが2002年。1999年から2000年にかけて「ゼロ金利政策」が実施され、2001年には「量的緩和政策」も始まる中で、こんなバカみたいに金利が安いのは今だけだということで家購入を決断したわけです。

購入直前にはITバブル崩壊があり株価が激下がり。2年前は2万円を超える局面もあった日経平均は1万円を切って8500円あたりまで下がる中で、株のように乱高下する物では無く、安定資産としての不動産にも興味がありました。

約4,250万円の35年ローンを約3％の10年固定金利で組むも、ゼロ金利が延々と続いたため途中で金利見直しを実施。現状は1.05％となっています。今までの23年間を考えると最初から変動金利で借りておけば良かったというのが現状の暫定結果ではあります。

しかも今までの期間の大半がデフレでしたので、企業収益も自分の所得も上がらず、そうなると当然ですが返済の苦しさは全く変わりませんでした。

本来なら物価上昇に伴って所得も上昇し、住宅ローンの返済額はずっと変わらないので、年を経るごとに返済は楽になると思っていましたし、そうなれば繰り上げ返済もできるので、35年ローンを組んでいても、30年以内で返済できると思っていました。

ちなみに私の目論見では、ローンを組んだ時点の月平均手取り30万円は、毎年3％づつ上がると仮定して計算したので、24年経過時の現在は60万円になっているはずでした。

ところが実際は35万円。毎年の返済負担率を35％にして、差額を繰り上げ返済することで28年目に完済という野望でしたが、実際の夢は彼方であと12年も返済期間が残っております。

こんなに先行きを予測するのが難しいのに、よく自宅購入なんて無茶をしたものだと思いますが、心から思いますが無謀でしたし無茶でした。

ただ3階建てのペンシルハウスとは言え、小さいながらも楽しい我が家を具現化してくれ、賃貸では実現できなかったであろうペットとの生活や、息子との思い出を作ることが出来たのは感謝。

さらに奇跡的に今は都心不動産価格の上昇局面なので、これを担保に事業融資も受けられていて、会社的には破綻必死だったコロナ禍を生き延びられたのは、あの時の住宅購入という決断でした。ただ間違いなく大博打でしたけどね。

これからも大震災などの住宅価格下落リスクを背負いながらの住宅ローン返済は続きます。幸いなことに60歳から69歳までの10年間は毎月8万円受け取れる個人年金に入っていて、2年後には受け取りが始まるので、これと65歳からの年金での繰り上げ返済で8年での完済を考えています。

長い道のりですが、そこまでは歯を食いしばってでも返さないといけないわけで、今は夫婦ペアで50年なんてローンを組む方もいるらしいですが、サラ金の広告みたいですが「ご利用は計画的に」とだけアドバイスさせていただきたいと思います。

最後になりましたが、投資するなら住宅だけでなく若いうちは自分を成長させてくれる自己投資も重要なので、趣味や旅行できる程度のお金は置いておく方が良いと思いますし、子供がいると教育費もバカにならないので、こちらも計算しておくことをお勧めいたします。

0.25％の利上げを決定した19日の会見では慎重な発言に終始した日銀植田総裁ですが、昨日行われた経団連会合の講演では明確に「引き続き政策金利を引き上げ金融緩和の度合いを調整」と表明しました。

先日は30年ぶりの金利水準へ0.25％の利上げをしたにもかかわらず、市場から「どーせ0.25％刻みでしか上げられないんでしょ」と見透かされたかのように円安が進行。しかも欧州中央銀行が当面利下げしない方向性を打ち出したことで今後の動向が注目されていました。

多くの企業は今日が仕事納め。どうしても年内に19日会見で見せられなかった「今後利上げを継続する」との姿勢を打ち出すには最後の機会として、昨日の経団連会合が選ばれたのでしょう。

ココからは勝手な憶測ですが、高市政権(と片山財務大臣)は恐らく金利上昇に苦しむ痛みを許容して、円安と株安を回避すると言う戦略にシフトしたのではないでしょうか。でなければ前回会見から一週間で大きくトーンが変わる理由が見つかりません。

確かに政策金利を上げて困るのは変動金利で借金する方々に限定されるわけで、その中でダメージが大きいのは変動制で住宅ローンを組んでる方でしょうが、全国平均約6割といわれる持ち家居住者の大半は親からの相続かローン完済者。住宅ローン返済中の方でもフラット35利用者も多いですし、私のように10年固定等の一定期間固定利率を利用する方も多い。

政策金利上昇局面は昨年3月から続いているわけで、すでに変動でローンを組んでる人も金利が2回(or3回)上がっているわけで「急激な変化じゃねーだろ」って感じかも。さらに「変動金利の方も固定に移行できるじゃん」って考え方もあるでしょう。

これまで変動金利住宅ローンを抱える人々の見えない安心材料は「金利を上げたら住宅ローン破綻多発するから政府日銀は出来ないだろう」という物でしたが完全にあてが外れた感じ。確かに「変動金利ローンを組む＝金利上昇リスクを抱える」のは当たり前で、そういう判断をしたのは利用者側ですからね。

今後は3月の春闘までは順調に物価上昇と賃金アップが推移して、そのあたりから小麦・コメ・石油価格の下落で物価が下がってしまい消費者に30年以上も叩き込まれた「安い物が一番」というノルムが再来してデフレに逆行ってのが2026年なのかもですね。

高市政権の支持率が高いので1月or3月での解散総選挙ってのもあり得るでしょう。次の利上げが0.25％なのかそれともサプライズを込めて0.5％や1％なのか分かりませんが、市場はすでに2026年中に1.5％到達を予想しているので、私個人としては住宅ローン3％を視野に入れた準備をしたいと思ってます。

昨日、日本銀行が政策金利を0.5％程度から0.75％程度に引き上げると発表しました。私の住宅ローンは変動金利なので返済額が上がる事でしょう。

自宅購入は2002年。ちょうど小泉総理が誕生したばかりの頃で、当時は政策金利ではなく公定歩合と言う言葉が使われていて、それが2001年に0.50％→0.35％→0.25％と下がっていき、9月には基準貸付利率が0.25％から0.10％へ。さらに量的緩和政策でジャブジャブお金が金融機関に投入されました。

それまで個人客や零細企業に見向きもしなかったメガバンクには「リテール重視」が義務付けられ、「家を買うなら今でしょ！」的な雰囲気が蔓延し、その恩恵を受けて私も住宅ローンを組むことが出来ました。

その際に組んだのは10年固定の35年ローンで金利は3.0％。当初5年0.5％金利優遇で2.5％というもの。変動金利を選ばなかった理由は単純で、当時の日銀速水総裁が変わったらゼロ金利政策は見直されると言われていたからでした。

ところが福井総裁に変わっても大きな変化は無く、2007年にSBI銀行が誕生した際に「住宅ローンの借り換えキャンペーン」をやっていたこともあり、それまで借りていたメガバンクへ相談に行くと「印鑑さえあれば変動金利に変更できて金利は0.5％になる」と言われました。

購入時は何も考えてなかったのですが、その時に示されたシミュレーションは以下のとおり。
・借入4250万円35年ローン(当初5年2.5％/以後3％) 返済総額6千7百万円超
・借入4250万円35年ローン(当初5年2.5％/以後0.5％) 返済総額約5千万円

「えー！いま変動に変えたら1千7百万円も得になるのー！」といった感じで印鑑を取りに帰り、変更したのを昨日のことのように覚えています。あれから18年も経ちましたかー。

長年この0.5％でしたが昨今の政策金利上昇を受け現在の金利は1.05％。来年5月末まで固定金利特約があるのでこのままですが、それ以降は1.3％に上がるのでしょう。将来の金利不安が出て来たので、今10年固定(金利2.64％)へ変更しようか他社へ借り換えしようかと本気で検討しています。

最終的な返済総額がいくらになるかは12年後まで分かりませんが、まあまあエライこっちゃではあるわけで、10年以内に35年ローンで住宅購入した方はもっと大変なことでしょう。たかが0.25％ですが固定金利に変えれば金利の安い所でも1.5%以上になるので悩ましいですねえ。

そんなわけで、今借りているメガバンクに相談するのが最初だと思い予約を入れました。小さなオッサンの小さな悩みを本気で聞いてくれるとは思いませんが、小さくもがいております。