ＨＩＰＰＯ大野の雑記帳

何気ない写真に見えると思いますが、生命保険に加入していれば誰でも送られてくる加入内容の説明資料です。

「月々6,496円」で「年利5.5％」って意味なのですが、私が34年前なので24歳の時に加入した生命保険です。すでにバブルは崩壊していて、所得も低かったので最低限の保障だけは付けつつ貯金がわりにと加入したものです。

事務所に生命保険のセールスレディと称するおばちゃんがしょっちゅう訪問して来ていて、運悪く遭遇するとロックオンされて徹底的に営業されるので、当時の同世代会社員は月々5千円から2万円程度の保険には加入していたと思います。

当時は金利が下がって来たと言われつつも5％以上ありましたので、掛け捨ての保険なんて入る人はおらず、みーんな貯蓄型を選んでました。そして企業の定年年齢は55歳or60歳が当たり前でしたので、60歳満期の物に入るのが普通でした。

加入から36年間も払い続けないといけないのですが、5.5％の複利パワーは凄まじく、月々1万円の保険に加入していたと仮定すると、総払込額432万円に対し利子が881万円超ついて、60歳満期時の返戻金は1,313万円超となります。

ここから数年で不動産価格はとんでもなく下落し、3千万円前後で購入できるマンションが次々登場し、さらに全期間固定の住宅金融公庫(現在の住宅金融支援機構／以下公庫)金利も常に史上最低の更新が続きました。

当時は給与から天引きで貯金される「財形(勤労者財産形成貯蓄)制度」を利用する会社員が多く、この財形残高に応じて公庫から優遇金利で4千万円(最大返済期間25年間)まで借りられ、多くの若者は金利3から3.5％の25年ローンで3千万円前後のマンションを買ったと思います。

3千万円を金利3.25％で25年払いすると、月々均等で毎月の返済額は146,194円。1人だと返せないけど共働きなら返せないほどの額じゃないと結婚する人も多かったと思います。

当時に家を購入した人はローンの支払いも終わり、忘れていた生命保険の満期が近づいて来て、返戻金を一括で受け取るか年金方式で受け取るかを検討している感じでしょう。年金方式で10年や15年払いで受け取ると、さらに受け取る金額が増えます。

そして65歳から公的年金を受け取るわけですが、普通に就職して36年間の平均年収が400万円ぐらいって方は月々14万円ぐらいの年金があって、退職金も零細企業で50から100万円ぐらい、大企業で500万円から4千万円ぐらいはあるでしょう。

これが普通の生活をしてきた60歳前後の方々ですよ。そう思うと波乱万丈の生活を送って来た自分を悔いますが、あの時もっと保険に入っていればとか、あの時マンションを買っていればなんて過去を振り返っても後戻りできませんので、住宅ローンと会社の借金を両肩に背負って生きております。

生命保険の運用利率が5.5％の時代って公庫金利も同様。公庫金利が2％程度になったのは1998年です。そのあと3から4％ぐらいが続いて2014年にまた2％を切りました。

たぶん今も公庫金利って2％ぐらいですよね。だとすると、まだ史上まれに見る低い最低水準なのは間違いないので、金利変動リスクを取りたくないってお若い方は、フラット35で安定した返済計画をされることをお勧めしたいと思います。

私が新築戸建住宅を購入したのが2002年。1999年から2000年にかけて「ゼロ金利政策」が実施され、2001年には「量的緩和政策」も始まる中で、こんなバカみたいに金利が安いのは今だけだということで家購入を決断したわけです。

購入直前にはITバブル崩壊があり株価が激下がり。2年前は2万円を超える局面もあった日経平均は1万円を切って8500円あたりまで下がる中で、株のように乱高下する物では無く、安定資産としての不動産にも興味がありました。

約4,250万円の35年ローンを約3％の10年固定金利で組むも、ゼロ金利が延々と続いたため途中で金利見直しを実施。現状は1.05％となっています。今までの23年間を考えると最初から変動金利で借りておけば良かったというのが現状の暫定結果ではあります。

しかも今までの期間の大半がデフレでしたので、企業収益も自分の所得も上がらず、そうなると当然ですが返済の苦しさは全く変わりませんでした。

本来なら物価上昇に伴って所得も上昇し、住宅ローンの返済額はずっと変わらないので、年を経るごとに返済は楽になると思っていましたし、そうなれば繰り上げ返済もできるので、35年ローンを組んでいても、30年以内で返済できると思っていました。

ちなみに私の目論見では、ローンを組んだ時点の月平均手取り30万円は、毎年3％づつ上がると仮定して計算したので、24年経過時の現在は60万円になっているはずでした。

ところが実際は35万円。毎年の返済負担率を35％にして、差額を繰り上げ返済することで28年目に完済という野望でしたが、実際の夢は彼方であと12年も返済期間が残っております。

こんなに先行きを予測するのが難しいのに、よく自宅購入なんて無茶をしたものだと思いますが、心から思いますが無謀でしたし無茶でした。

ただ3階建てのペンシルハウスとは言え、小さいながらも楽しい我が家を具現化してくれ、賃貸では実現できなかったであろうペットとの生活や、息子との思い出を作ることが出来たのは感謝。

さらに奇跡的に今は都心不動産価格の上昇局面なので、これを担保に事業融資も受けられていて、会社的には破綻必死だったコロナ禍を生き延びられたのは、あの時の住宅購入という決断でした。ただ間違いなく大博打でしたけどね。

これからも大震災などの住宅価格下落リスクを背負いながらの住宅ローン返済は続きます。幸いなことに60歳から69歳までの10年間は毎月8万円受け取れる個人年金に入っていて、2年後には受け取りが始まるので、これと65歳からの年金での繰り上げ返済で8年での完済を考えています。

長い道のりですが、そこまでは歯を食いしばってでも返さないといけないわけで、今は夫婦ペアで50年なんてローンを組む方もいるらしいですが、サラ金の広告みたいですが「ご利用は計画的に」とだけアドバイスさせていただきたいと思います。

最後になりましたが、投資するなら住宅だけでなく若いうちは自分を成長させてくれる自己投資も重要なので、趣味や旅行できる程度のお金は置いておく方が良いと思いますし、子供がいると教育費もバカにならないので、こちらも計算しておくことをお勧めいたします。

昨日、日本銀行が政策金利を0.5％程度から0.75％程度に引き上げると発表しました。私の住宅ローンは変動金利なので返済額が上がる事でしょう。

自宅購入は2002年。ちょうど小泉総理が誕生したばかりの頃で、当時は政策金利ではなく公定歩合と言う言葉が使われていて、それが2001年に0.50％→0.35％→0.25％と下がっていき、9月には基準貸付利率が0.25％から0.10％へ。さらに量的緩和政策でジャブジャブお金が金融機関に投入されました。

それまで個人客や零細企業に見向きもしなかったメガバンクには「リテール重視」が義務付けられ、「家を買うなら今でしょ！」的な雰囲気が蔓延し、その恩恵を受けて私も住宅ローンを組むことが出来ました。

その際に組んだのは10年固定の35年ローンで金利は3.0％。当初5年0.5％金利優遇で2.5％というもの。変動金利を選ばなかった理由は単純で、当時の日銀速水総裁が変わったらゼロ金利政策は見直されると言われていたからでした。

ところが福井総裁に変わっても大きな変化は無く、2007年にSBI銀行が誕生した際に「住宅ローンの借り換えキャンペーン」をやっていたこともあり、それまで借りていたメガバンクへ相談に行くと「印鑑さえあれば変動金利に変更できて金利は0.5％になる」と言われました。

購入時は何も考えてなかったのですが、その時に示されたシミュレーションは以下のとおり。
・借入4250万円35年ローン(当初5年2.5％/以後3％) 返済総額6千7百万円超
・借入4250万円35年ローン(当初5年2.5％/以後0.5％) 返済総額約5千万円

「えー！いま変動に変えたら1千7百万円も得になるのー！」といった感じで印鑑を取りに帰り、変更したのを昨日のことのように覚えています。あれから18年も経ちましたかー。

長年この0.5％でしたが昨今の政策金利上昇を受け現在の金利は1.05％。来年5月末まで固定金利特約があるのでこのままですが、それ以降は1.3％に上がるのでしょう。将来の金利不安が出て来たので、今10年固定(金利2.64％)へ変更しようか他社へ借り換えしようかと本気で検討しています。

最終的な返済総額がいくらになるかは12年後まで分かりませんが、まあまあエライこっちゃではあるわけで、10年以内に35年ローンで住宅購入した方はもっと大変なことでしょう。たかが0.25％ですが固定金利に変えれば金利の安い所でも1.5%以上になるので悩ましいですねえ。

そんなわけで、今借りているメガバンクに相談するのが最初だと思い予約を入れました。小さなオッサンの小さな悩みを本気で聞いてくれるとは思いませんが、小さくもがいております。