ＨＩＰＰＯ大野の雑記帳

「日銀が0.25％ずつ利上げしているのだから、自分の住宅ローンの変動金利も0.25％ずつしか上がらないはず」ここ最近の利上げ局面を見て、そう語っているYouTubeチャンネルを多数見かけます。しかし、この認識は非常に危険な誤解のように感じます。

そもそも住宅ローンの「変動金利」は、日銀の政策金利と1対1で連動するものではありません。金利を最終的に決定するのは、あなたがお金を借りようとしている(あるいは借りている)金融機関のルールと経営戦略です。

今回は、この変動金利の仕組みを正しく紐解き、「新規借入を検討している方」と「すでに借りている方」の2つの視点から、これから直面するリスクと具体的な対策を考えてみたいと思います。

これから住宅ローンを組む方が最も警戒すべきなのは、銀行が提示する「金利引下げ幅(優遇幅)」の縮小です。なぜなら、住宅ローンの変動金利は、ローンの定価にあたる「基準金利」から、顧客ごとに適用される「金利引下げ幅」を差し引いた「適用金利(実際の支払金利)」で決まるからです。

銀行間で顧客獲得競争が激しい時期は、この金利引下げ幅が大きく設定されるため、私たちは超低金利の恩恵を受けられます。しかし、市場環境が変われば、銀行はこの「割引率」を変更します。

例えば「基準金利3.0％／金利引下げ幅▲2.0％／適用金利1.0％」の住宅ローンがあったとします。銀行が基準金利を0.25％引き上げるだけなら、「基準金利3.25％／金利引下げ幅▲2.0％／適用金利1.25％」です。

でも基準金利上昇時に、金融機関が「他で儲かるので住宅ローン比率を下げよう」と考えた場合、新規顧客向けの金利引下げ幅を縮小してくる可能性は十分にあり得ます。「基準金利3.25％／金利引下げ幅▲1.5％／適用金利1.75％」なんてのは、普通に想定内の事態でしょう。

日銀の利上げは0.25％なのに、これから住宅ローンを借りる人の適用金利は0.75％上昇するわけです。

新規借入向け金利は、各金融機関の経営戦略によって日常的に変動しているのが実態です。つまり、「日銀が0.25％しか利上げしていないのだから、住宅ローン金利も0.25％しか上がらない」という理屈は、少なくとも新規で住宅ローンを借りる人には当てはまりません。

しかも、住宅ローン商品によって金利引下げ幅のルールもバラバラです。借入期間中ずっと一定の金利引下げ幅が適用される商品もあれば、固定金利選択型などでは「当初5年」「当初10年」といった期間限定で大きな引下げ幅が設定され、期間終了後に引下げ幅が変わる商品もあります。

最初の返済額だけを見て住宅ローンを借りてしまい、数年後に優遇幅が縮小すれば、返済額が一気に上昇する危険もあります。

また、金利上昇局面では「本審査が通った時には低金利だったのに、実際の融資実行時には適用金利が大幅に上がっていた」ということも起こり得ます。住宅ローンは必ずしも「申し込んだ日の金利」が適用されるわけではなく、融資実行時の金利が適用される金融機関もあるからです。

そんなわけで、これからローンを組む際には、一つの金融機関だけに絞り込まず、複数の金融機関を比較しておくべきでしょう。

そして、「いつの金利が適用されるのか」「金利引下げ幅は全期間固定なのか」「当初期間だけの優遇なのか」「基準金利は何を基準に、いつ見直されるのか」こうした契約条件を必ず確認しておく必要があります。

一方、すでに変動金利で住宅ローンを借りている方については、毎月の返済額が急激に増えない「5年ルール＆125％ルール」があるという話を以前のブログに書きました。もちろん、すべての変動金利型住宅ローンにこのルールがあるわけではありません。そして、このルールがあったとしても、金利そのものの上昇を抑えてくれるわけでもありません。

返済額が据え置かれている間に金利が上昇すれば、毎月の返済額に占める利息の割合が増え、元金が全然減らないという事態に陥る危険性があります。

それ以外にも確認しておきたいのが、自分の契約している住宅ローンの「金利引下げ幅」です。現在の引下げ幅は完済まで維持される契約なのか。一定期間が経過すると変わるのか。基準金利が上昇した場合、自分の適用金利がどのように変わる仕組みなのか。一度、契約書や約款を引っ張り出して確認してみた方がいいでしょう。

長きにわたる超低金利環境のせいで、私たちの頭には「変動金利は上がっても少しずつ」という根拠のない安心感が染み付いています。しかし、それは過去の経験則に過ぎません。

日銀が決めるのは、あくまで「日銀の政策金利」です。あなたの住宅ローン金利がどのように決まり、いつ見直されるのかを決めているのは、あなたがお金を借りている金融機関との契約です。

次の日銀の発表に一喜一憂するのではなく、まずは自分が結ぼうとしている、あるいはすでに結んでいる「契約のルール」を正しく把握することから始めるのがいいんじゃないかと思っている私です。

最後に、いまだに「なぜ住宅ローンを金利4％・10年固定にしたのか？」と聞かれます。

これまで私は、「住宅ローン最後の10年は元金が少ない」「他行への借り換えは手数料がムダ」「60歳目前で新たに団体信用生命保険の審査を通すのは簡単ではない」「将来の金利上昇リスクをこれ以上負いたくない」と説明してきました。それでも、なかなか理解してもらえませんでした。

ところが、最近は次のように説明すると、多くの方に納得してもらえることが分かりました。

「絶対に貸し倒れのない10年物国債の金利が3％近いのに、なんで貸し倒れリスクのある住宅ローンを金利3％未満で貸し続ける必要があるんじゃい？と考えた時に、住宅ローン金利が4％を超える時代が来る可能性は十分にあると思ったから」。それ以上でも、それ以下でもありません。

これまでの日本では「住宅ローン金利は低くて当たり前」でした。しかし、金利がある世界では、お金を貸す側も当然ながら「いくらの金利なら貸す価値があるのか」を考えます。

国に10年間お金を貸して3％近い金利が得られる時代に、民間金融機関が、個人に対して長期間超低金利で住宅資金を貸し続けることが本当に当たり前なのか。私は、そこを考えました。

日銀が次に0.25％上げるのかどうかよりも、「金利のある世界に戻った」という大きな変化の方が、住宅ローンを考える上でははるかに重要なのではないでしょうか。私はそう思っています。

いやーしびれますねー。5月に私の住宅ローン金利が10年固定1.05％から同じく10年固定で4％になった記事を書いたばかりですが、もう今日7月3日の東京債券市場で、長期金利の指標となる新発10年物国債の流通利回りが一時2.810％に上昇しました。

ぶっちゃけ私は5月末に金利見直しした際、当然日銀は利上げが後手に回らないように0.25％刻みじゃなく0.5％ぐらいの金利上昇させるだろうと思いましたが、政府が6月末の骨太の方針で「日銀は金利を上げるな」的な事を書いたので、こうなっちゃいました。

市場は高市政権がやろうとしている総額370兆円超のお金ジャブジャブ作戦を、財政悪化ととらえているのかもしれません。もう少し様子を見てみたいと思います。

「日本円だけで資産を持っているのは、もはやリスクでしかない」そう感じて、実際に行動を起こす一般の人が今、急増しています。

何を隠そう、私もその一人。日銀がなかなか金利を上げない中、資産を守るための「リスク回避」として、また円をドルに換えてしまいました。正しくは「円建て保険」を解約し、「米ドル建て」に乗り換えたのです。

今回私が動かしたのは、すでに保険料を払い終えていた円建ての生命保険。約24年前の加入で運用金利は1.4%。これを最低確定利回り5.4%の米ドル建て保険に乗り換えました。そうすると1ドル＝115円でもドル建てのほうがお得なのです。

元金100万円の場合）
・100万円＝6,250ドル（1ドル＝160円の場合）
・100万円を年利1.4％で10年運用＝約115万円弱
・6,250ドルを年利5.4％で10年運用＝約1万ドル超

「今後もさらに円安が進む（かもしれない）」と言われているこの時代に、これだけの金利差がある。となれば、生活防衛のためにドルの世界へ資金が逃げていくのは、ごく自然な流れでしょう。

もはや現在の円安は投機筋（プロのヘッジファンドなど）の仕掛けだけが原因では無いと思うのです。「日本人が日本円を信用して預けておくのをやめた」という構造的な円安に入っています。

まだ気づいていない高齢者層が「円建て＝損／ドル建て＝得」という事に気づいたり、その層を狙って外貨建て運用を提案する組織が出てきたら、日本人が持つ莫大な個人金融資産が一気にドルへと変わる危険性すらあるわけです。

ここで素朴な疑問が浮かびます。「政府は円安による物価高を嫌がっているはずなのに、なぜ日銀は金利上昇をここまで抑制しているのか？」 という点です。

確かに日銀金利の上昇は住宅ローン返済中の方にはダメージです。でも国民における住宅ローン返済中比率なんて25％未満で、残りの75%以上は、すでに完済した人や、ずっと賃貸の人、親の家を相続した人や一括キャッシュで買った人など。いずれにせよ、今まさに金利上昇の恐怖と戦っているわけではない人たちです。

だったら金利を上げて個人資産を増やして、それが市場に回るような仕組みにしたほうが、日本全体を活性化するんじゃないかと思うんですよねー。

先日はつみたてNISAの話しを書きましたが、あれも多くが海外で運用されてます。だってネットで利回りランキングを見るとS&P500やオルカンが良いので、選ぶならそれらになるのは当然。現役世代も毎月ドル建て投資をやってるってことですよ。

私のような一般人ですら円建て保険をドル建て保険に変えている現実こそ、市場からの明確なサインではないでしょうか。引き延ばせば引き延ばすほど、円の価値は目減りし、インフレは加速し、あとから帳尻を合わせるための利上げは大幅な物にせざるを得なくなると思います。

日銀は「できるだけ早く、そして市場の裏をかくような大きめの幅」での利上げに踏み切るべきではないでしょうか。これ以上、国民の資産が海外へ逃げ出してしまう前に、日本の通貨としての価値を守る決断をしてほしいと小さく思ってます。

なお保険についてのご相談は資格の問題でお受け出来ません。（ただし個人的な知り合いには良い営業マンを紹介させていただきます）

でも保険証券をスマホで写真撮影（名前や住所などの個人情報は黒塗りなどで隠して）して、AIに投げれば結構的確なアドバイスがもらえると思いますので、やってみられても良いかもですよー。

0.25％の利上げを決定した19日の会見では慎重な発言に終始した日銀植田総裁ですが、昨日行われた経団連会合の講演では明確に「引き続き政策金利を引き上げ金融緩和の度合いを調整」と表明しました。

先日は30年ぶりの金利水準へ0.25％の利上げをしたにもかかわらず、市場から「どーせ0.25％刻みでしか上げられないんでしょ」と見透かされたかのように円安が進行。しかも欧州中央銀行が当面利下げしない方向性を打ち出したことで今後の動向が注目されていました。

多くの企業は今日が仕事納め。どうしても年内に19日会見で見せられなかった「今後利上げを継続する」との姿勢を打ち出すには最後の機会として、昨日の経団連会合が選ばれたのでしょう。

ココからは勝手な憶測ですが、高市政権(と片山財務大臣)は恐らく金利上昇に苦しむ痛みを許容して、円安と株安を回避すると言う戦略にシフトしたのではないでしょうか。でなければ前回会見から一週間で大きくトーンが変わる理由が見つかりません。

確かに政策金利を上げて困るのは変動金利で借金する方々に限定されるわけで、その中でダメージが大きいのは変動制で住宅ローンを組んでる方でしょうが、全国平均約6割といわれる持ち家居住者の大半は親からの相続かローン完済者。住宅ローン返済中の方でもフラット35利用者も多いですし、私のように10年固定等の一定期間固定利率を利用する方も多い。

政策金利上昇局面は昨年3月から続いているわけで、すでに変動でローンを組んでる人も金利が2回(or3回)上がっているわけで「急激な変化じゃねーだろ」って感じかも。さらに「変動金利の方も固定に移行できるじゃん」って考え方もあるでしょう。

これまで変動金利住宅ローンを抱える人々の見えない安心材料は「金利を上げたら住宅ローン破綻多発するから政府日銀は出来ないだろう」という物でしたが完全にあてが外れた感じ。確かに「変動金利ローンを組む＝金利上昇リスクを抱える」のは当たり前で、そういう判断をしたのは利用者側ですからね。

今後は3月の春闘までは順調に物価上昇と賃金アップが推移して、そのあたりから小麦・コメ・石油価格の下落で物価が下がってしまい消費者に30年以上も叩き込まれた「安い物が一番」というノルムが再来してデフレに逆行ってのが2026年なのかもですね。

高市政権の支持率が高いので1月or3月での解散総選挙ってのもあり得るでしょう。次の利上げが0.25％なのかそれともサプライズを込めて0.5％や1％なのか分かりませんが、市場はすでに2026年中に1.5％到達を予想しているので、私個人としては住宅ローン3％を視野に入れた準備をしたいと思ってます。