ＨＩＰＰＯ大野の雑記帳

私の住んでいる町には第一種市街地再開発事業として様々な開発が動いております。

とないえ、開発スタート後にマンション価格は大きく変わりましたし、物価高騰や人材不足による建築費高騰といった問題もあり、すでに高層マンションに建て替えられた時に立ち退いた住民の話しと、これから立ち退く方々の話しは全く異なる状況にある可能性もあります。

普通の人は誰でも「再開発地域に土地がある方は新しい建物の一部をもらえる」というのは分かるでしょう。自分が好むか好まざるかに関わらず建て替えられるわけで「既存物件の解体撤去費と新築分の建設費は新しく建てる側で負担してチョ」です。

自治体は開発事業者(デベロッパー/以下デベ)を公募するわけですが、その前から受託を画策するデベは建設受託を目論む建設会社(以下ゼネコン)とともに何年間もかけて地域の祭礼やイベントの手伝いをし、再開発組合の立ち上げに奔走し、実際に公募となった際には手をあげて開発受託というのが今までの流れでした。

でも今は数年にわたる事前活動をやったとしても、いざ公募って時にデベやゼネコン側で「採算が合わない可能性があるから手を挙げるな」という状況も出てきました。

以前は自治体主導の再開発ともなれば「従前資産に見合う床面積を自己負担なしで取得」というのが当たり前でした。でも今は「従前資産に見合う床を自己負担なしで取得」です。この違いは「面積」が入っているかどうか。

再開発前に「150平米の土地を持っていた方は新しいマンションにも150平米」というのが前者。後者は「150平米の土地は坪700万円＝3500万円分だと30平米になっちゃうので厳しいでしょうから50％の75平米を大盤振る舞い」みたいな感じ。

土地を持ってる側からすれば半分にされて「何が大盤振る舞いじゃい！」って感じでしょうが、デベからすれば「駅前新築マンションに住めるだけありがたいだろ！」って感じでしょう。どっちもどっちです。

ところがここに同じ町内での開発ですから数年前の再開発の時は75％もらったとか100％だったなんて人が出てくるわけです。でもデベ側とすれば毎年刻々と状況が変わるんだから条件が変わって当たり前。

さらに追加として「新しい物件には管理費1.5万円・修繕積立金2万円・賃貸自転車置き場5千円・賃貸駐車場3万円の合計月々7万円負担が必要」とか言われたりして、すったもんだしたりするわけですよ。実際にはもっと高額な月負担になるんですけどね。

ここまででもトラブりそうな話しだらけなのに、今は再開発中止リスクってのが出てきました。住民側は再開発に合意したけどデベやゼネコン側が採算が合わないとして撤退する可能性があるってことです。

さすがに家の取り壊しが始まってから中止なんてのは聞いたこと無いですが、再開発される前提で家の修繕を何年間もしてないって方は多いでしょうから、突然の再開発中止にみまわれると自費での自宅修繕を強いられる方もいるでしょう。

とはいえ都心マンション価格の上昇は続いていて武蔵小山の再開発もまだまだ続く予定。先日は東京都建設局が「小山三丁目第1地区市街地再開発組合」の設立許可を出したとの発表がありました。

ここは東京で最も長いアーケード商店街とされる武蔵小山(パルム)商店街の駅側出入口に当たる場所で、駅から商店街入口に向かって左側はすでに高層マンションとなっていて、今回は右側の開発がとなります。

デベは三菱地所レジデンスと日鉄興和不動産、ゼネコンは大林組。2029年4月着工／2033年9月竣工予定とのこと。下のパース画にある後ろの白いタワー2本はまだ再開発組合が出来ていないけど今後予定される地域。いずれ武蔵小杉みたいにタワマン街になるのでしょう。

私は20代前半でバブル崩壊を経験し、地上げ後に開発が中止となって長年放置される廃ビルや、何十年もコインパーキングとして使われていた場所を見続けてきたので、今後も建築費高騰やマンション価格下落による開発中断・中止リスクの恐怖を知っているだけに、今後の動向に注目したいと思ってます。

追伸) 大雪で帰京出来てなかった私ですが昨日の帯広発JAL最終便で戻って来ました。フライトさせてくださった関係者の方々に感謝です。

名古屋鉄道が社運をかけるとして発表していた「名鉄名古屋駅エリア再開発計画」について、昨日「無期限延期」ともいえる発表がありました。

すでにバスセンター向かい側にあった名鉄レジャックは2023年3月末に閉館して撤去され、一時的に「Meieki Parklet」という多目的スペースとなっており、来年2月には名鉄百貨店が閉店。有名なナナちゃん人形という巨大像も一時的に撤去されることとなっていました。

名鉄名古屋駅は巨大ターミナル駅なのに3面2線しかなく、しかも長さも不足しているので車両を停車させるために線路を湾曲させてホーム長を稼いでいて、ホーム足元には行先別＆種別で並ぶ位置が書いてあり、それが分からないと簡単には利用できないという駅です。

しかもその上に建つ建物も老朽化が著しく、その周辺に発達した地下街もクネクネと曲がりくねっていて、近鉄名古屋駅や地下鉄名古屋駅とともに、リニア開業へ向けた再開発は必須ともいえる状況です。

そんなわけで再開発事業が立てられたわけですが、今回の事業開始に至る前の2017年にも大規模再開発事業を「2022年度着工＆27年度中完成」として発表していました。

ただ、背中を押したはずのリニア開業時期が未定となり、さらにコロナで在宅ワークが普及。オフィス需要が見通せないと2020年11月に中止となりました。

再スタートしたのは今年3月。総事業費8880億円で2033年度以降にオフィスや大部分の商業施設を開業、40年代前半の全面オープンとしていました。ただ名鉄百貨店本店は予定通り来年2月末で閉店だそうです。なんで？

この再開発計画中止って日本中に広がっていて、私の家から徒歩10分の場所にある五反田TOCは全テナントを撤去させてサヨナライベントもやってコンパネで全出入口封鎖までやった後に再開発撤回。再度テナント募集をして現在は普通に営業しています。

中野駅前の「中野サンプラザ」もすでに閉館していますが、中野区から開発を受託した野村不動産らが資材高騰を理由に計画変更を申し出たため区側が協定を解除し中止に。JR九州は博多駅線路上に大型複合ビル建設を発表しましたが、建設費高騰で中止となっています。

ただ、既存施設の解体に着手していない場所はいいのですが、新宿駅の再開発なんてビル解体は終わっているのに施工会社が決まらず頓挫。周囲が全て取り壊された中に残された京王百貨店だけが姿を見せておりヒドイ有様となっています。

ただ一番ヤバイのは地域住民を巻き込んだ自治体主導による駅前再開発。地域住民の協力を得て駅前を整備する事業は次々おこなわれ、私の住む武蔵小山駅前にも2棟のタワマンが建ち、今後も何棟か建つ予定があります。

ところがマンション価格動向と建設費高騰の行方によっては、中野サンプラザのように開発受託事業者側が計画変更を申し出ることは考えられますし、解体＆建設を請け負うゼネコンが見つからないといった事態も考えられます。

一番ヤバイのは全住民のうち数世帯を除いて合意が取れているといった案件。この数世帯の説得が遅れれば遅れるほど計画にかかるコストは増え、人口は減ってマンション需要は減っていきます。そして10年後に計画白紙といった事態も考えられるわけです。

都心はまだまだ建設ラッシュの様相ですが、コスト度外視での建設ラッシュであり、今さらオフィスビルなんていらねーだろという時代に何をやってるんだという感じ。1年以内に各所で名古屋駅同様の大規模開発中止が続々出て来るんじゃないかと思っております。