ＨＩＰＰＯ大野の雑記帳

昨日、ここ2年以内に制作された住宅ローンに関するYouTube動画をいくつも見させていただきました。内容はさまざまでしたが、基本的に楽観的な見方が多かったことに少し驚きました。

日本は1999年、当時の日本銀行速水総裁が「ゼロでもよい」と発言したことで、バブル崩壊後の景気対策としてゼロ金利時代が始まりました。阪神・淡路大震災のあった1995年1月時点では1.75％で「超低金利」と言われていた公定歩合(現在の政策金利)が、0％になったのです。

私がマンション販売やニュータウン販売の企画を担当していたのは1991年から1995年。当時は6％だった公定歩合が4.5％に下がり、「史上最低金利」という言葉を広告で何年も使っていました。それが、わずか数年後にはゼロ金利となり、「史上最低金利」が当たり前の時代に入ってしまったのです。

そんな経験をしてきた私は、2002年に自宅を購入した際、「ゼロ金利なんて長く続くはずがない」と考え、迷わずメガバンクのりそな銀行で3.0％の10年固定を選びました。

ところが、その頃に日本初の住宅ローン専門銀行(モーゲージバンク、現SBIアルヒ)が登場し、2005年には「SBIモーゲージ」として積極的な借り換え広告を展開。周囲でも3％以上で借りていた人たちの借り換えが相次ぎました。

私も借り換えを検討してりそな銀行へ相談したところ、「他行と同じ条件にします」と提案され、借り換えをせずに3.0％の10年固定が、返済開始4年目で1.0％の10年固定へ変更となりました。

そして、それから20年以上が経過。今年5月に再び金利見直しを迎え、私の住宅ローンは10年固定4.0％となりました。この話は以前のブログでも書いたとおりです。

日本銀行は2024年のゼロ金利解除以降、政策金利を2024年7月に0.25％、同年12月に0.50％、2025年6月に0.75％、そして2026年6月1.00％へと引き上げています。

それにもかかわらず、この1年以内に制作された動画でも、
「住宅ローンは変動金利一択」
「政策金利が1.5％になるにはまだ数年かかるし下がる局面もあり得る」
「首都圏マンションはまだまだ値上がりするから借りられるだけ借りるべき」
といった内容が少なくありませんでした。

もちろん、そのような見方が間違いだと言うつもりはありません。実際、その予測が当たる可能性も十分あります。

一方で、金利上昇リスクを警告する動画も複数ありました。その中で印象に残ったのが、楽待チャンネルの「【変動金利の落とし穴】125％ルールで住宅ローンが減らない／金利3％でも耐えられるか」という動画です。

この動画は約7か月前に公開されたものですが、当時は「金利3％」がタイトルに使われていることから、この金利水準はその時点では「あり得ないレベル」だったのでしょう。しかし、政策金利はさらに引き上げられ、私自身も住宅ローン固定金利4.0％という現実を経験しています。

住宅ローンは30年、35年という長い付き合いになります。その間には景気も、物価も、賃金も、金利も必ず変化します。

だからこそ、「金利は上がらない」「不動産価格は上がり続ける」といった一つのシナリオだけを信じるのではなく、「もし予想が外れたらどうなるか」という視点も持っておくことが大切なのではないでしょうか。

私は住宅販売の現場も、超低金利時代も、そして今回の金利上昇局面も実際に経験してきました。その経験から言えるのは、住宅ローンで最も重要なのは「一番得をする借り方」を探すことではなく、「どんな時代になっても返済を続けられる借り方」を選ぶことだと思っています。

参考資料：私の経験)
・購入物件：2002年 新築一戸建て 17坪 4,350万円
・諸費用：150万円
・ローン：4,500万円(35年フルローン／団信付)
・金利：02年10月〜06年5月　10年固定3.05％　月額174,400円
　　　　06年6月〜26年5月　10年固定1.05％　月額131,800円
　　　　26年6月〜　10年固定4.00％　月額154,700円

住宅ローンは元利均等返済です。そのため、借入当初は毎月の返済額の大半が利息に充てられ、元金はなかなか減りません。つまり、借入残高が最も多い初期に低金利であることの恩恵は非常に大きいのです。

私の場合も、2006年に3.05％から1.05％へ条件変更できたのは、借入からまだ4年しか経っていない時期でした。残高は4,000万円以上残っており、その後20年間も低金利が続いたことで、支払利息を大幅に抑えることができました。

一方で、2026年から10年固定4.00％になりましたが、この時点では残高は約1,500万円まで減っています。金利は大きく上がったものの、借入当初に同じ4％になっていた場合とは家計への影響がまったく異なります。

住宅ローンは「現在の金利だけ」を見て判断するものではありません。どのタイミングで、その金利が適用されるのかが非常に重要なのです。

だからこそ、変動金利を選ぶ場合も、「金利が上がるかどうか」だけではなく、「借入残高がどれだけ残っている時期に上がる可能性があるのか」という視点で考えることが大切だと感じています。

昨日、日本銀行が政策金利を0.5％程度から0.75％程度に引き上げると発表しました。私の住宅ローンは変動金利なので返済額が上がる事でしょう。

自宅購入は2002年。ちょうど小泉総理が誕生したばかりの頃で、当時は政策金利ではなく公定歩合と言う言葉が使われていて、それが2001年に0.50％→0.35％→0.25％と下がっていき、9月には基準貸付利率が0.25％から0.10％へ。さらに量的緩和政策でジャブジャブお金が金融機関に投入されました。

それまで個人客や零細企業に見向きもしなかったメガバンクには「リテール重視」が義務付けられ、「家を買うなら今でしょ！」的な雰囲気が蔓延し、その恩恵を受けて私も住宅ローンを組むことが出来ました。

その際に組んだのは10年固定の35年ローンで金利は3.0％。当初5年0.5％金利優遇で2.5％というもの。変動金利を選ばなかった理由は単純で、当時の日銀速水総裁が変わったらゼロ金利政策は見直されると言われていたからでした。

ところが福井総裁に変わっても大きな変化は無く、2007年にSBI銀行が誕生した際に「住宅ローンの借り換えキャンペーン」をやっていたこともあり、それまで借りていたメガバンクへ相談に行くと「印鑑さえあれば変動金利に変更できて金利は0.5％になる」と言われました。

購入時は何も考えてなかったのですが、その時に示されたシミュレーションは以下のとおり。
・借入4250万円35年ローン(当初5年2.5％/以後3％) 返済総額6千7百万円超
・借入4250万円35年ローン(当初5年2.5％/以後0.5％) 返済総額約5千万円

「えー！いま変動に変えたら1千7百万円も得になるのー！」といった感じで印鑑を取りに帰り、変更したのを昨日のことのように覚えています。あれから18年も経ちましたかー。

長年この0.5％でしたが昨今の政策金利上昇を受け現在の金利は1.05％。来年5月末まで固定金利特約があるのでこのままですが、それ以降は1.3％に上がるのでしょう。将来の金利不安が出て来たので、今10年固定(金利2.64％)へ変更しようか他社へ借り換えしようかと本気で検討しています。

最終的な返済総額がいくらになるかは12年後まで分かりませんが、まあまあエライこっちゃではあるわけで、10年以内に35年ローンで住宅購入した方はもっと大変なことでしょう。たかが0.25％ですが固定金利に変えれば金利の安い所でも1.5%以上になるので悩ましいですねえ。

そんなわけで、今借りているメガバンクに相談するのが最初だと思い予約を入れました。小さなオッサンの小さな悩みを本気で聞いてくれるとは思いませんが、小さくもがいております。