住宅ローン
2026年01月25日
日本は金利5％も当たり前だった
何気ない写真に見えると思いますが、生命保険に加入していれば誰でも送られてくる加入内容の説明資料です。「月々6,496円」で「年利5.5％」って意味なのですが、私が34年前なので24歳の時に加入した生命保険です。すでにバブルは崩壊していて、所得も低かったので最低限の保障だけは付けつつ貯金がわりにと加入したものです。
事務所に生命保険のセールスレディと称するおばちゃんがしょっちゅう訪問して来ていて、運悪く遭遇するとロックオンされて徹底的に営業されるので、当時の同世代会社員は月々5千円から2万円程度の保険には加入していたと思います。
当時は金利が下がって来たと言われつつも5％以上ありましたので、掛け捨ての保険なんて入る人はおらず、みーんな貯蓄型を選んでました。そして企業の定年年齢は55歳or60歳が当たり前でしたので、60歳満期の物に入るのが普通でした。
加入から36年間も払い続けないといけないのですが、5.5％の複利パワーは凄まじく、月々1万円の保険に加入していたと仮定すると、総払込額432万円に対し利子が881万円超ついて、60歳満期時の返戻金は1,313万円超となります。
ここから数年で不動産価格はとんでもなく下落し、3千万円前後で購入できるマンションが次々登場し、さらに全期間固定の住宅金融公庫(現在の住宅金融支援機構／以下公庫)金利も常に史上最低の更新が続きました。
当時は給与から天引きで貯金される「財形(勤労者財産形成貯蓄)制度」を利用する会社員が多く、この財形残高に応じて公庫から優遇金利で4千万円(最大返済期間25年間)まで借りられ、多くの若者は金利3から3.5％の25年ローンで3千万円前後のマンションを買ったと思います。
3千万円を金利3.25％で25年払いすると、月々均等で毎月の返済額は146,194円。1人だと返せないけど共働きなら返せないほどの額じゃないと結婚する人も多かったと思います。
当時に家を購入した人はローンの支払いも終わり、忘れていた生命保険の満期が近づいて来て、返戻金を一括で受け取るか年金方式で受け取るかを検討している感じでしょう。年金方式で10年や15年払いで受け取ると、さらに受け取る金額が増えます。
そして65歳から公的年金を受け取るわけですが、普通に就職して36年間の平均年収が400万円ぐらいって方は月々14万円ぐらいの年金があって、退職金も零細企業で50から100万円ぐらい、大企業で500万円から4千万円ぐらいはあるでしょう。
これが普通の生活をしてきた60歳前後の方々ですよ。そう思うと波乱万丈の生活を送って来た自分を悔いますが、あの時もっと保険に入っていればとか、あの時マンションを買っていればなんて過去を振り返っても後戻りできませんので、住宅ローンと会社の借金を両肩に背負って生きております。
生命保険の運用利率が5.5％の時代って公庫金利も同様。公庫金利が2％程度になったのは1998年です。そのあと3から4％ぐらいが続いて2014年にまた2％を切りました。
たぶん今も公庫金利って2％ぐらいですよね。だとすると、まだ史上まれに見る低い最低水準なのは間違いないので、金利変動リスクを取りたくないってお若い方は、フラット35で安定した返済計画をされることをお勧めしたいと思います。
gq1023 at 07:03｜Permalink
2026年01月21日
長期金利なんて見る人いましたっけ？
最近メディアが話題にしてる「長期国債金利」なんですが、こんなもんを話題にしてるメディアやエコノミクスっていましたっけ？2024年1月の0.7％が2025年1月に1.4％になっても「金利は上がらない」って言ってましたよね。それこそ住宅ローンなんて「ゼロ金利のうちに変動金利で住宅ローンだ！」なんて言ってましたよ。まんまとコノ言葉に乗せられてペアローン組んだ人も多いと思います。
日銀が政策金利を上げる方向性を示していて実際に上げてるんだから、長期国債も上がるのは普通だと思うのですが、急にコレを話題している報道やアナリストが出て来たことに疑問を感じてます。
まあ国債金利が上昇すれば買う人も出て来るでしょうから国とすれば国債発行しやすい環境になりますよね。今の個人向け国債って1月の3年物で年利1.3％、5年物で1.59％なので、日本円経済圏で暮らしてる人にとってはいい利回りです。
でも世界経済圏で考えれば、60歳まで引き出せないiDeCoで積みあがり続ける資金は金利の高い海外へ向かい、積み立てNISAの方々は金利ランキングで投資先を決めるのでコチラもオールカントリーやS&P500になる。となれば今後も日本円は負け続けること確定同然。
投資マネーを日本に落とさせるには国債金利を上げるのが一番だと思うのですが、何か間違ってるんですかねえ。長期国債金利が上がってるってことは、政策金利を上げろという世界から日銀や政府からの圧力でありメッセージのように感じます。
国債金利が上昇すれば国の金利負担が大きくなるわけで、それなのに食品消費税ゼロとか言ってる政党が与党になったりしたら財政状況はさらに悪化しますが、それ以外にも消費税全部ゼロとかバカみたいなことを言ってたりする政党があるので「なんだかなー」って感じ。
そんなことより今年5月で10年固定が終わってしまう私は、昨今の金利上昇で返済額が高騰する住宅ローン動向のほうが気になっております。
ちなみに現状の試算ですが、今年5月末時点での残債は1600万円。現在金利1.01％で140,236円の返済額が、10年固定金利2.945%になると154,128円になる予定です。変動にするか10年固定にするかチョー悩んでおります。
gq1023 at 08:52｜Permalink
2026年01月18日
都心マンションバブル崩壊か？
今朝の新聞折り込みを見て驚いたのですが、なんと不動産チラシが6枚も入ってました。うすうす感じていましたが、そろそろ都心マンションバブル崩壊が近づいているのですかね。不動産仲介サイトの「アットホーム」で東京都中央区の中古マンションを検索してみたら「中央区晴海659件」「中央区勝どき322件」と出て来ました。
これを価格の高い順に並べると、あの超不便なオリンピック選手村の晴海フラッグがズラリ。最高額は最上階50階の117.82m2(2LDK)で8億円。
他にも山のようにタワーマンションが売りに出されており、築28年経過しているトリトンスクエアの55.27m2(1SLDK)ですら1億円となってます。
ところが大田区で探すと、築1年3ヶ月のザ・パークハウス大森タワー23階の76.28m2(3LDK)で2億2千万円弱。京浜東北線/大森駅徒歩3分ですから、利便性は大江戸線の晴海や勝どきとは比べ物にならないので、実需で買う人が8億円を払って勝どき駅徒歩18分のマンションを選ばないのは当然でしょう。
検索地域を東京都港区に変えると同じように売り物件が集中している地域があり、「港区三田367件」「港区赤坂279件」となっています。こちらも高い順に並べると、1位は昨年3月完成の三田ガーデンヒルズ10階の163.09m2(3LDK)21億6,800万円。高級住宅街に戸建てが買える価格でした。アホです。
1億2千万円の物件を夫婦2人のペアローン50年で借りるとして諸費用と保証料で最初に800万円。金利0.3％の変動でローンを組んだとして50年均等で月々215,399円。これが金利2%になると月々284,407円になるので、売り急ぐ方がいるのも分かります。晴海フラッグだと管理費と修繕積立金で毎月3から5万円が別途必要ですしね。
住宅ローンの多くは「5年ルール」があって、変動金利を選んでいて金利が上がったとしても5年間は毎月の返済額が据え置かれることになっています。据え置かれると書いてますが返済期間が後ろに延びるだけですがね。
だから金利上昇した場合「5年以内に売らなきゃいけない」って方が激増するのは間違いなく、まさに今それが少しづつ増えてきているのでしょう。
ただタワマンって供給戸数が多い上に引き渡し時期が同じなのでローン返済に困る人の発生数も桁違い。そんなわけで売却を試みる方の数も多くなり結果としてダブつきますし、安くしてでも早期売却を狙う人も出て来やすくなります。
サラリーマンの平均年収500万円なら住宅ローンの借入可能額は8倍の4千万円or10倍の5千万円。つまり底堅い実需はこの価格なので、この価格を超えてる物件は過熱的投資マネーの流入が止まると値下がりするのも仕方ないのかもですね。
中国からの投資マネーはあちらの国の不動産バブル崩壊ですっかり姿を消し、今は台湾(有事の際に引越せるので)やインド(昔から日本への不動産投資に積極的)が増えていますが、実際に価格を引き上げちゃってるのは日本人なんですよねー。
90年前後のバブル期は、都心マンションの価格高騰時に対策が遅れたために不動産価格高騰が全国に広がり、そこに政府が不動産価格を抑え込む戦略を導入したためにバブル崩壊がおきました。
値下がらない不動産神話が「都心マンションは」だけで収まっているうちに対処しないと大変な事になるんじゃないかと思ってましたが、勝手に収まっていくのかもしれないなあと思った朝です。
gq1023 at 05:33｜Permalink
2026年01月17日
HONDA CB1000F 購入断念
春までに入るなら買いたいと申し込んでいた「HONDA CB1000F」ですが、結論から書くと購入断念しました。理由は住宅ローンの繰り上げ返済するため。当初はCBR1000RRの売却代金100万円を頭金にして、諸費用を加えた残り50万円を60回払いにする予定でしたが、100万円を繰り上げ返済に回しました。金利高騰の今ですから仕方ありません。
タンクが一部へこんだカワサキNinja250(2気筒)があるので、今年からはこいつにETCを付けてお出かけしたいと思います。近所のラーメン屋さんが家の前に放置しているヤマハYZF-R15もあるのでコレも乗れますしね。
ホンダスーパーカブC125(2019年型JA48)は、走行距離3千キロなのにフロントブレーキパッドが吹っ飛びました。フロントディスクブレーキキャリパーの固着によるもので、乗って無い上に整備してないととこうなりますの典型です。
ホンダToday(2008年型AF67)は、現状走行距離3千キロ超ですが、フロントフォークブーツがビリビリに裂けていたので交換しました。タイヤは3年前に新品交換したし、オイルは1年前に交換したので絶好調です。
まだ倉庫にも乗りもしないバイクがあるんですよねー。鉄道模型やカメラが趣味の人に言わせると「まだ実用性があるだけいい趣味ですね」と言われますが、ビミョーに鉄道模型やカメラも10万円じゃ収まらないぐらい持ってたりします。アホだねー。
これでも昨年春に倉庫を片付けて1か所解約しました。ゴミみたいな趣味の物が山積みだったのですが、断捨離というかジモティに売れそうな物を載せて「他の物も持って帰ってくれたら無料」と書いたら、ジャンジャン持ち去ってくれました。
こんなこと書いてますが、まだ倉庫が別にあるんですよ。アホですよねー。ここも今年は片づけます。車も入るぐらいの倉庫なのに、わざわざ遠くに駐車場を借りて倉庫にゴミを山積みにしているというアホ具合。
もっとアホなのは、2年前に鎖骨骨折したのに生命保険請求していないのです。5日間入院で手術もしたので、恐らく30万円ぐらい入って来るはずなので、これも3月までに請求して繰り上げ返済したいと思います。本当にアホです。
いろいろ整理して、少しでもお金に余裕ができたら「HONDA CB1000F」の購入を再検討したいと思っている懲りない私です。
gq1023 at 06:03｜Permalink
2026年01月13日
住宅を買った24年前の想定と現在
私が新築戸建住宅を購入したのが2002年。1999年から2000年にかけて「ゼロ金利政策」が実施され、2001年には「量的緩和政策」も始まる中で、こんなバカみたいに金利が安いのは今だけだということで家購入を決断したわけです。購入直前にはITバブル崩壊があり株価が激下がり。2年前は2万円を超える局面もあった日経平均は1万円を切って8500円あたりまで下がる中で、株のように乱高下する物では無く、安定資産としての不動産にも興味がありました。
約4,250万円の35年ローンを約3％の10年固定金利で組むも、ゼロ金利が延々と続いたため途中で金利見直しを実施。現状は1.05％となっています。今までの23年間を考えると最初から変動金利で借りておけば良かったというのが現状の暫定結果ではあります。
しかも今までの期間の大半がデフレでしたので、企業収益も自分の所得も上がらず、そうなると当然ですが返済の苦しさは全く変わりませんでした。
本来なら物価上昇に伴って所得も上昇し、住宅ローンの返済額はずっと変わらないので、年を経るごとに返済は楽になると思っていましたし、そうなれば繰り上げ返済もできるので、35年ローンを組んでいても、30年以内で返済できると思っていました。
ちなみに私の目論見では、ローンを組んだ時点の月平均手取り30万円は、毎年3％づつ上がると仮定して計算したので、24年経過時の現在は60万円になっているはずでした。
ところが実際は35万円。毎年の返済負担率を35％にして、差額を繰り上げ返済することで28年目に完済という野望でしたが、実際の夢は彼方であと12年も返済期間が残っております。
こんなに先行きを予測するのが難しいのに、よく自宅購入なんて無茶をしたものだと思いますが、心から思いますが無謀でしたし無茶でした。
ただ3階建てのペンシルハウスとは言え、小さいながらも楽しい我が家を具現化してくれ、賃貸では実現できなかったであろうペットとの生活や、息子との思い出を作ることが出来たのは感謝。
さらに奇跡的に今は都心不動産価格の上昇局面なので、これを担保に事業融資も受けられていて、会社的には破綻必死だったコロナ禍を生き延びられたのは、あの時の住宅購入という決断でした。ただ間違いなく大博打でしたけどね。
これからも大震災などの住宅価格下落リスクを背負いながらの住宅ローン返済は続きます。幸いなことに60歳から69歳までの10年間は毎月8万円受け取れる個人年金に入っていて、2年後には受け取りが始まるので、これと65歳からの年金での繰り上げ返済で8年での完済を考えています。
長い道のりですが、そこまでは歯を食いしばってでも返さないといけないわけで、今は夫婦ペアで50年なんてローンを組む方もいるらしいですが、サラ金の広告みたいですが「ご利用は計画的に」とだけアドバイスさせていただきたいと思います。
最後になりましたが、投資するなら住宅だけでなく若いうちは自分を成長させてくれる自己投資も重要なので、趣味や旅行できる程度のお金は置いておく方が良いと思いますし、子供がいると教育費もバカにならないので、こちらも計算しておくことをお勧めいたします。
gq1023 at 04:49｜Permalink
2026年01月03日
家を買うなら35歳まで
22歳からイベント会社でマンション分譲のプランニングを約5年。広告代理店に転職後も宅地開発担当を3年半やらせていただきました。そんなわけで長期の住宅ローンを組めるのは新築のみで年齢上限は35歳までというのは分かっていました。そんな中で31歳で離婚＆再婚し上京。独立して創業はしましたが転職の形で企業に入った形にしてもらい、そこにいる間に住宅ローンを組むことを考え、3年計画で物事を進めました。
まずは買える物件の算段ですが、23年前の当時はすでに武蔵小山で65�岼幣紊離泪鵐轡腑鵑�5500万円以上。セットバック済だけど車が入れないような路地の一戸建てが3500万円程度でしたので、これに照準を絞りつつ、家を探すために毎日ジョギングを始めました。
運よくジョギング中に物件を見つけて地元信用金庫で審査してもらうも当時の年収が500万円ほどでしたのでNG。年収の7倍まで貸してくれそうな都市銀行を回り、なんとかOKしてもらえた1行から4000万円と手数料250万円を借りて4250万円を10年固定金利3.05％で貸していただけました。
いろいろあって金利見直しをしていただき、現在の10年固定1.05％になっているわけですが、これまでに合計約3800万円ほど払って残債が1700万円ほどです。
創業数年で家を買うのもバカだし、上京したばかりで返済目途も無い中でよく生きて来れたと思いますが、すべてはお仕事をご発注くださった皆様のおかげと感謝しております。
思えば20数年前のあの日、金融機関が私に大金を貸してくれる唯一の方法が自宅購入でした。金地金を買うとか株を買うなんて言っても誰もお金を貸してくれなかったでしょう。
新居に入った時は1歳だった息子も独立して家を出てゆき、家中に二十数年分の様々な傷とガラクタの山がありますが、自宅を担保にした事業融資を受けることもでき、いろいろな意味で助かってます。
今はこんな価格では買えないそうです。とはいえフルローンで家を買えるのは35歳までというのは変わっておらず、完済時80歳までOKの金融機関なら30歳までなら50年払い、完済時85歳までOKの金融機関なら35歳までなら50年払いができるそうです。
私が購入する際に50年払いがあったらそれで購入したと思います。私が購入した時の4250万円は金融機関の上限いっぱいの金額でした。今PayPay銀行のローンシミュレーターで年収500万円で入力しても借入可能額の上限は4330万円でした。そんなもんでしょう。
50年ローンを組んでも繰り上げ返済はいつでもできます。35年ローンを組んでから「やっぱ50年に変えて」というのは出来ません。そもそも会社を経営していても感じますが、50年払いでお金を貸してもらえるチャンスなんて自宅購入時だけです。スゴイ事なのです。
住宅金利上昇局面ではありますが、家賃を払い続けるぐらいなら住宅ローンを払って毎月少しづつでも自分の家にしていくことができるのが住宅購入のうま味。無理な借金は絶対危険ですが、金融機関が貸してくれるなら家を買うと言うのも選択肢かと思いました。
住宅購入直前の私は、築40年の57��2LDK賃貸マンションを15万円で借りていました。金利3.05%時代の返済額は月々約17万円。金利1.05%になってからは約12万円です。若き日の私にとってはかなり無理をした購入だったと思います。若いってのはスゴイ事ですよ。
大して誰の参考にもならないサンプル事例かと思いますが「知らない誰かに家賃を払い続けるぐらいなら家を買っちゃおう！」って選択肢もあるよってお話しでした。ご利用は計画的にお願いいたします。
gq1023 at 06:26｜Permalink
2026年01月01日
本年もよろしくお願いいたします
年が明けました。だからといって弊社は正月休みなんて無いし、休日は土日のみなので本日も普通に営業です。最初に就職した会社が旅行代理店で次がイベント会社なので、一度も年末年始にお休みなんてもらったことは無いのですが、昨年は伊豆の実家に帰るお休みをもらいまして、普通の人がやっていそうなお正月を過ごすことができました。
人生の中で昨年ほど失敗したと思う年はありませんでした。その理由は資産をそのまま寝かせていたこと。金や外債や株を買っていればボロ儲けの年だったのに、自宅も売らず金や株も買わず、買ったのはドルだけでした。
都心の不動産が値上がりしてるといってもそこに住んでいたら何も値上がりしてないわけです。金やロレックスや株はまあまあ値上がりしていた時点で売却。儲かったと言えば儲かりましたが、今も持っていればもっと儲かったという気持ちもあります。
そして新年を迎えて思うのは「今年も不変で行くぞ」ということ。昨年同様にバイクレースのスポンサーは継続し、投資もせず銀行定期預金を継続します。
ただし個人資産の再計算をして、住宅ローンの10年固定が切れる今年10月までにできるだけ繰り上げ返済しようと思ってます。今年の考えはそれだけ。あとは今年も戦争の無い日本が続いてくれれば何も文句ありません。
本年も朝9時には会社へ行きます。そして毎年同様ですがお取引先各社様の初売りご挨拶に千葉県・埼玉県・神奈川県と回らせていただきます。本年も変わらぬおつきあいのほどよろしくお願い申し上げます。
gq1023 at 06:57｜Permalink
2025年12月26日
日銀(＝高市政権)金利上昇で苦しむ人を切る戦略に転換
0.25％の利上げを決定した19日の会見では慎重な発言に終始した日銀植田総裁ですが、昨日行われた経団連会合の講演では明確に「引き続き政策金利を引き上げ金融緩和の度合いを調整」と表明しました。先日は30年ぶりの金利水準へ0.25％の利上げをしたにもかかわらず、市場から「どーせ0.25％刻みでしか上げられないんでしょ」と見透かされたかのように円安が進行。しかも欧州中央銀行が当面利下げしない方向性を打ち出したことで今後の動向が注目されていました。
多くの企業は今日が仕事納め。どうしても年内に19日会見で見せられなかった「今後利上げを継続する」との姿勢を打ち出すには最後の機会として、昨日の経団連会合が選ばれたのでしょう。
ココからは勝手な憶測ですが、高市政権(と片山財務大臣)は恐らく金利上昇に苦しむ痛みを許容して、円安と株安を回避すると言う戦略にシフトしたのではないでしょうか。でなければ前回会見から一週間で大きくトーンが変わる理由が見つかりません。
確かに政策金利を上げて困るのは変動金利で借金する方々に限定されるわけで、その中でダメージが大きいのは変動制で住宅ローンを組んでる方でしょうが、全国平均約6割といわれる持ち家居住者の大半は親からの相続かローン完済者。住宅ローン返済中の方でもフラット35利用者も多いですし、私のように10年固定等の一定期間固定利率を利用する方も多い。
政策金利上昇局面は昨年3月から続いているわけで、すでに変動でローンを組んでる人も金利が2回(or3回)上がっているわけで「急激な変化じゃねーだろ」って感じかも。さらに「変動金利の方も固定に移行できるじゃん」って考え方もあるでしょう。
これまで変動金利住宅ローンを抱える人々の見えない安心材料は「金利を上げたら住宅ローン破綻多発するから政府日銀は出来ないだろう」という物でしたが完全にあてが外れた感じ。確かに「変動金利ローンを組む＝金利上昇リスクを抱える」のは当たり前で、そういう判断をしたのは利用者側ですからね。
今後は3月の春闘までは順調に物価上昇と賃金アップが推移して、そのあたりから小麦・コメ・石油価格の下落で物価が下がってしまい消費者に30年以上も叩き込まれた「安い物が一番」というノルムが再来してデフレに逆行ってのが2026年なのかもですね。
高市政権の支持率が高いので1月or3月での解散総選挙ってのもあり得るでしょう。次の利上げが0.25％なのかそれともサプライズを込めて0.5％や1％なのか分かりませんが、市場はすでに2026年中に1.5％到達を予想しているので、私個人としては住宅ローン3％を視野に入れた準備をしたいと思ってます。
gq1023 at 05:49｜Permalink
2025年12月25日
いま不動産投資!?
事務所兼社員寮を買おうと思ったのが約15年前。そこから1年ほどで東日本大震災が訪れ不動産価格は一気に下落「買ってなくて良かったー」と思ったのもつかの間で、原発停止で節電なんてやってる間に不動産価格は一気に上昇しました。2018年には「東京オリンピックを境に不動産価格は下落する」なんて言葉を信じて待ったため、不動産価格冒頭の波に乗り遅れ、コロナで大借金を背負う羽目に。日経平均株価も1万円割れだったのに全部売却して株価高騰の波にも乗れませんでした。この私のパターンが普通の人じゃ無いでしょうか。
当たり前ですが経営者なので金融機関が貸してくれれば1億でも2億でも投資します。でもどんな不動産を見せても貸してくれないんですよ。それだけ金融機関による民間企業向け不動産投資には貸し倒れリスクがあるのでしょう。
でも労働者層の住宅ローンは自宅なので貸し倒れリスクが限りなくゼロに近い。しかも最悪でも不動産を差し押さえられます。企業向け不動産だと倒産時は他の債権者とバトルになりますが、サラリーマン向けだとそれも無いですしね。
ここ数年のマンション価格上昇を予測出来てたら、経済アナリストや不動産コンサルは山ほど物件を買って売却益を得ていそうですが、ほとんど全員が持っている不動産は自宅のみでローンも変動金利の35年ローン。そしてタワマンオーナーなんてほぼ皆無に等しい感じです。
最近「不動産投資をやろうかと思ってます」って相談を3人の方から受けました。そのうちの2人は買った車が爆上がりしたのでそれを頭金にという話しだったのですが、自家用車が爆上がりしたのならまた爆上がりする自家用車を買えばいいじゃん！で終わりました。
残る1人は消費者金融からの借金が100万円以上あったので一発アウト。考え方が浅はかだし、そもそも相談相手の私がここ15年間も不動産を買おうとして買えてないわけで、相談相手を間違ってますよって感じ。
とある大手不動産デベロッパーの方の話しを引用すると「不動産投資って不動産会社でも失敗するのにサラリーマンが副業で稼ぐなんて無理ゲー」だそうです。同時に「飲食店レベルで不動産会社って倒産するからね」とも言われました。
確かに1億円が2億円になる話しばかりならいいですが、実際に不動産売却を考える人は複数社に見積り依頼を出すでしょうから相場ギリギリの価格になるのは当たり前。そうなると売却益が出るかどうかも厳しくなるのは当然でしょう。
今や新築や築浅マンションを買うにも値上がりが見込める都心だと1億円以上必要なわけで、それを年単位で寝かせて値上がりを待つなんて出来る会社は大して無いでしょう。中古車店を営む友人も「値上がりを待つなんてあり得ない」といつも言ってます。
不動産って持ってる人はビルやマンションを何本も持ってます。そういう人に可愛がられ、運良く相場の半値以下で売ってもらえる話しがあり、そのタイミングで資金調達できるなら不動産投資も良い選択肢だと思いますが、普通の人って何十億円も資金調達できませんよね。
いまだに事務所兼社員寮の購入に至って無い私が言う話しじゃないですが、「投資にはリスクが伴いますのでやるのは自由なのでご注意ください」って感じですかね。現物主義の私は株や金のほうが良くね？と思っております。ちなみにただいまビットコインで大損こいてますけどね。おしまい。
gq1023 at 07:51｜Permalink
2025年12月20日
日銀政策金利0.75％に上昇に悩む私
昨日、日本銀行が政策金利を0.5％程度から0.75％程度に引き上げると発表しました。私の住宅ローンは変動金利なので返済額が上がる事でしょう。自宅購入は2002年。ちょうど小泉総理が誕生したばかりの頃で、当時は政策金利ではなく公定歩合と言う言葉が使われていて、それが2001年に0.50％→0.35％→0.25％と下がっていき、9月には基準貸付利率が0.25％から0.10％へ。さらに量的緩和政策でジャブジャブお金が金融機関に投入されました。
それまで個人客や零細企業に見向きもしなかったメガバンクには「リテール重視」が義務付けられ、「家を買うなら今でしょ！」的な雰囲気が蔓延し、その恩恵を受けて私も住宅ローンを組むことが出来ました。
その際に組んだのは10年固定の35年ローンで金利は3.0％。当初5年0.5％金利優遇で2.5％というもの。変動金利を選ばなかった理由は単純で、当時の日銀速水総裁が変わったらゼロ金利政策は見直されると言われていたからでした。
ところが福井総裁に変わっても大きな変化は無く、2007年にSBI銀行が誕生した際に「住宅ローンの借り換えキャンペーン」をやっていたこともあり、それまで借りていたメガバンクへ相談に行くと「印鑑さえあれば変動金利に変更できて金利は0.5％になる」と言われました。
購入時は何も考えてなかったのですが、その時に示されたシミュレーションは以下のとおり。
・借入4250万円35年ローン(当初5年2.5％/以後3％) 返済総額6千7百万円超
・借入4250万円35年ローン(当初5年2.5％/以後0.5％) 返済総額約5千万円
「えー！いま変動に変えたら1千7百万円も得になるのー！」といった感じで印鑑を取りに帰り、変更したのを昨日のことのように覚えています。あれから18年も経ちましたかー。
長年この0.5％でしたが昨今の政策金利上昇を受け現在の金利は1.05％。来年5月末まで固定金利特約があるのでこのままですが、それ以降は1.3％に上がるのでしょう。将来の金利不安が出て来たので、今10年固定(金利2.64％)へ変更しようか他社へ借り換えしようかと本気で検討しています。
最終的な返済総額がいくらになるかは12年後まで分かりませんが、まあまあエライこっちゃではあるわけで、10年以内に35年ローンで住宅購入した方はもっと大変なことでしょう。たかが0.25％ですが固定金利に変えれば金利の安い所でも1.5%以上になるので悩ましいですねえ。
そんなわけで、今借りているメガバンクに相談するのが最初だと思い予約を入れました。小さなオッサンの小さな悩みを本気で聞いてくれるとは思いませんが、小さくもがいております。
gq1023 at 07:57｜Permalink
2025年02月18日
住宅ローンを滞納したらどうなる？
住宅ローンが払えなくなったら、相談する先は借りている金融機関。都心だと担保価値が確保されてる中古物件はほぼゼロなので、多くの方は新築マンションor新築戸建購入なので、提携ローン先であるメガバンク3行でしょう。金融機関は相談内容に応じて返済期間を延ばして返済額を下げるとか、ボーナス払いの額を減らすとかの調整をするとなっていますが、ここ10年のように一貫して物件価値が上昇していると、ローン残高は物件価格を下回っているので、任意売却によってローンを一括返済して抵当権を外して売却益を受け取って終わりです。
問題は物件価格がローン残高を下回るオーバーローン状態の場合。これは抵当権を外すには完済が必須なので、不足分をかき集めて来るか、住み替えローンという次に買う物件に不足分を足して住宅ローンを組むという方法があります。
それでも無理な場合や、そもそも金融機関に何の相談もせず返済が滞った場合は差し押さえされて競売にかけられます。
返済が滞っても、最初は「督促状」が来るだけで返済額を引落し口座に入金すればOK。次は「催告書」が来て「このまま滞納が続くと一括返済を求める」とか書かれていて、結構な数の方がここまでは経験していると思います。
ここから先は未知の領域で「期限の利益喪失通知書」が来ます。「債務者は(中略)期限の利益を失った」と書かれていて、金融機関が「お前は信用ならんので分割払いの権利剥奪」という意味です。
通常は特約の中に「滞納6回で期限の利益喪失」と書かれていると思うので、督促状・催告書が過去に何度か来た方は次の1回でアウトになる場合もあるし、6か月連続でやっちまう方もいると思います。
どちらにせよ金融機関は住宅ローンすら返済できなくなった人から一生懸命回収しなくても保証会社に書類を送れば回収できるので、機械的に書類を借りている方と保証協会へ送って終わりです。
保証協会も知らない誰かの借金を肩代わりさせられているわけで、機械的に「代位弁済通知書」という「あなたの借金は保証協会に移った」という趣旨の手紙が保証協会から届きます。ほぼ同時に競売開始手続きが始まっているので、ここまで来たらほぼギブアップでしょう。
私はオーバーローンを恐れて物件価値が購入後数年で劇的に下がる戸建てを避け、新築マンションを買いたいと妻に主張していたのですが、戸建ては価格が割安で土地も付いて管理費がいらないという主張に負けての購入でした。
年収の6倍という住宅ローンを組んで危ない橋を渡ったので、オーバーローン状態から確実に脱出できる残債3千万円を切るまでがハラハラドキドキでした。今は7倍以上のローンを組む方が多いのですが、小心者の私にはそんな勇気はありません。
購入時に返済不能時の対応策を考える方は少ないと思いますが、オーバーローン中は任意売却できないという事実は重いので、引き渡し直後に価値が劇的に下がる新築戸建住宅を購入される方は注意したほうが良いと思ってます。
gq1023 at 06:35｜Permalink
2025年02月07日
一般人が買える住宅価格は上限5千万円じゃね？
都心マンションの価格が高騰してるという話しをよく耳にするのですが、数年前は中国人の投資もありましたけど、今は地方の日本人富裕層が相続税対策で買っているのが多いと思います。だって人口減少と衰退化が目に見えて分かる地元にマンション買う意味無いですから。居住用不動産ってのはそういう話しとは全然関係なくて、地縁・職縁と言われる好きな地域や仕事に通いやすい場所で住宅を選ぶと思うのです。そうなると値段が上がろうが下がろうが関係なく、買える時に買える物件を買うって選択になるかと思います。
私が30歳前後のサラリーマンなら通勤しやすい場所を選ぶでしょうから、電車がバンバン走ってる場所で都心までたまには座って通えそうな横須賀中央・海老名・川口・大宮・柏なんてのは候補になると思います。
月の経費を以下と仮定します。
・電気 1.5万円
・ガス 1万円
・水道 5千円
・携帯電話 1万円
・電話＆光とプロバイダー 1万円
・小遣い 3千円×30日＝9万円 以上合計14万円
ここに住宅経費を足します。
・月額返済 12万円(別途ボーナス時10万円)
・修繕積立金 1.5万円
・管理費 1.5万円
・固定資産税 5千円(月割り)
・火災＆地震保険 1千円(月割り) 上記合計16.5万円
さらに自動車経費を足すと、
・賃貸駐車場 2万円
・車検,自動車保険,ガソリン代等 1.5万円
・自動車ローン 月3万円 上記合計6.5万円
車が無くても月に30.5万円。車があったら37万円。Netflix,Amazonプライム,DAZN・・・といった動画配信サイトに1万円。住民税を引いた手取り37万円って額面で50万円以上、31万円なら額面40万円。ボーナス併用払いだから年収600万円から700万円と相当な高所得者じゃないと買えません。
しかも子供が出来たら教育費だってバカにならないし食費や光熱費だって増えます。給食費とPTA会費と修学旅行積立金で7千円、学習塾が月2万円、公文式が月1万円、少年野球が月5千円だけど夏冬の合宿時に各5万円。授業料がほぼタダの公立小学校でも結構な費用がかかります。
では月12万円・ボーナス月10万円でいくらの物件が買えるかというとこんな感じ。
・金利1％ 4,840万円(別途手数料約160万円) 総返済額5,735万円
・金利2％ 4,120万円(別途手数料約120万円) 総返済額5,734万円
それも30歳で買えば65歳で完済しますが、なかなか30歳で年収600万円以上ってハードルが高いので、今は40歳以上で35年や50年といったローンを組む方も結構おられます。こんなの払えないでしょ。
都心マンションの価格が今後も上がるかどうかなんて買えない人は考える必要無くて、4千万円から5千万円の65平米以上の3LDK物件ならギリギリ普通のサラリーマンがなんとか買える世界ですので、万一払えなくなっても中古で売却できる可能性があると思うんですよねー。
1億円の物件を買って1.5億円で転売を試みる方は、この話しと全く関係のない世界にお住まいだと思いますので、何も気にせず信じた道を進んでください。
gq1023 at 07:42｜Permalink
