不動産
2026年06月09日 02:21
先日、私が組んでいる住宅ローンの「10年固定金利の期間満了日」がやって来たという話を書きました。思いのほか反響がありましたので、今回は具体的な数字を残しておこうと思います。旧条件)
・10年固定期間満了日：2026年5月28日
・金利：1.05％
・返済月額：138,121円
新条件)
・10年固定期間満了日：2036年5月28日
・金利：4.00％(2.95％上昇)
・返済月額：158,289円(20,168円上昇)
変動金利を選択すれば、当面の返済額上昇を7千円程度に抑えることもできました。しかし私は、今後の金利変動リスクを避けることを優先し、再び10年固定を選択しました。
私は1990年から、長谷川工務店、三井不動産、藤和不動産、積水ハウス、エス・バイ・エルといった住宅・不動産関連企業のマンション販売や、猪名川パークタウン、神戸北町、神戸花山手、サニーサイド倉敷といったニュータウン販売プロモーション活動に長年携わってきました。
だからこそ、自宅を購入する気は全くありませんでした。なぜなら、それまで多くの不動産関係者の方々から、「自分が住む家は賃貸で十分だ」「住むための家を買うのは非効率だ」という考え方を聞き続けていたからです。
ところが、住宅購入に踏み切った2002年。複数の不動産業界関係者から「今が買い時だ」という話しを耳にするようになり、さらに「35年のフルローンを組むなら35歳まで」という当時のルールも私の背中を押しました。それらが購入を決断した大きな理由の一つでした。
「ローンを組んだ時は返済が苦しくても、賃金は年々上がって言うので少しづつ楽になっていく」なんて事も言われましたが、実際には賃金は現在に至るまで24年間1円も上昇しませんでした。ただ、幸運にも超低金利時代が続いたことで、なんとか返済は続けて来られました。
今回の金利上昇局面を経験して改めて感じるのは、住宅購入とは決して気軽な買い物ではなく、大きなリスクを伴う挑戦だということです。
近年のマンション価格高騰局面で「儲かるかも」と購入された方々は、多額の借入額とともに金利上昇リスクも背負っている上、管理費や修繕積立金も年々上昇傾向にあり、マンション所有者の負担は着実に増えています。
金利が変わると返済額がどの程度変わるかを見てみましょう。以下は5,000万円を35年の元利均等返済で借りた場合の比較です。
・金利1.0％ 返済月額141,142円 総返済額 約5,928万円
・金利2.0％ 返済月額165,631円 総返済額 約6,956万円
・金利3.0％ 返済月額192,425円 総返済額 約8,081万円
・金利4.0％ 返済月額221,387円 総返済額 約9,298万円
金利が1％から4％になるだけで、月々の返済額は約8万円、総返済額は3千3百万円以上も変わるわけです。借入額がもっと多ければ、この差はさらに大きくなります。
それだけ賃金が上がれば良いのですが、果たしてそこまでの上昇が見込めるでしょうか。しかも世界の主要国は金利上昇が見込まれており、そうなると日銀もこのまま低金利を続けることは出来ないでしょう。
もちろん、持ち家が悪いと言いたいわけではありません。息子の誕生とともに新築一戸建てを購入し、そこで子どもが巣立つまでの時間を過ごすことができました。縁もゆかりもなかった武蔵小山という街にも愛着が湧き、今では「地元」と呼べるような感覚もあります。
しかし、それは今日まで返済を続けて来られたからこそ言えることでもあります。
住宅ローンは「銀行が貸してくれる金額」で組むものではなく、「将来何が起きても返済を続けられる金額」で組むべきものだということを、今回改めて強く感じました。
金利が上がるかどうかは誰にも分かりません。購入した住宅の価格が将来上がるか下がるかも分かりません。しかし、借りたお金は必ず返さなければなりません。
住宅ローン金利は、かつての1％を切るような時代から、変動で1.5％前後、固定で4％前後という水準が現実に視界に入る状況となっています。今後の動向は誰にも分かりませんが、少なくとも「金利のある世界」が戻ってきたことだけは間違いないでしょう。
住宅購入を検討されている方は、ぜひ一度「金利が5％になったら」「管理費や修繕積立金が大幅に上がったら」という前提で生活設計を考えてみてください。その上でも無理なく返済できるのであれば、それは良い買い物になる可能性があります。
住宅ローンとは、家を買うための素晴らしい仕組みであると同時に、一歩間違えば破滅に至るかもしれない人生最大級のリスクを引き受ける決断でもあります。
これが、34歳時に35年もの長期住宅ローンを組み、そのうち24年間を実際に返済してきた58歳の私からの率直な感想です。
PS) 現在借入残高を知りたいとの話しがありましたので、写真を入れ替えました。なお借り換え等は考えておりません。何の信用も無い若き日の私に、とんでもない低金利で大金を貸し付けてくださったメガバンクさんには今も感謝しております。
2025年12月25日 07:51
事務所兼社員寮を買おうと思ったのが約15年前。そこから1年ほどで東日本大震災が訪れ不動産価格は一気に下落「買ってなくて良かったー」と思ったのもつかの間で、原発停止で節電なんてやってる間に不動産価格は一気に上昇しました。2018年には「東京オリンピックを境に不動産価格は下落する」なんて言葉を信じて待ったため、不動産価格冒頭の波に乗り遅れ、コロナで大借金を背負う羽目に。日経平均株価も1万円割れだったのに全部売却して株価高騰の波にも乗れませんでした。この私のパターンが普通の人じゃ無いでしょうか。
当たり前ですが経営者なので金融機関が貸してくれれば1億でも2億でも投資します。でもどんな不動産を見せても貸してくれないんですよ。それだけ金融機関による民間企業向け不動産投資には貸し倒れリスクがあるのでしょう。
でも労働者層の住宅ローンは自宅なので貸し倒れリスクが限りなくゼロに近い。しかも最悪でも不動産を差し押さえられます。企業向け不動産だと倒産時は他の債権者とバトルになりますが、サラリーマン向けだとそれも無いですしね。
ここ数年のマンション価格上昇を予測出来てたら、経済アナリストや不動産コンサルは山ほど物件を買って売却益を得ていそうですが、ほとんど全員が持っている不動産は自宅のみでローンも変動金利の35年ローン。そしてタワマンオーナーなんてほぼ皆無に等しい感じです。
最近「不動産投資をやろうかと思ってます」って相談を3人の方から受けました。そのうちの2人は買った車が爆上がりしたのでそれを頭金にという話しだったのですが、自家用車が爆上がりしたのならまた爆上がりする自家用車を買えばいいじゃん！で終わりました。
残る1人は消費者金融からの借金が100万円以上あったので一発アウト。考え方が浅はかだし、そもそも相談相手の私がここ15年間も不動産を買おうとして買えてないわけで、相談相手を間違ってますよって感じ。
とある大手不動産デベロッパーの方の話しを引用すると「不動産投資って不動産会社でも失敗するのにサラリーマンが副業で稼ぐなんて無理ゲー」だそうです。同時に「飲食店レベルで不動産会社って倒産するからね」とも言われました。
確かに1億円が2億円になる話しばかりならいいですが、実際に不動産売却を考える人は複数社に見積り依頼を出すでしょうから相場ギリギリの価格になるのは当たり前。そうなると売却益が出るかどうかも厳しくなるのは当然でしょう。
今や新築や築浅マンションを買うにも値上がりが見込める都心だと1億円以上必要なわけで、それを年単位で寝かせて値上がりを待つなんて出来る会社は大して無いでしょう。中古車店を営む友人も「値上がりを待つなんてあり得ない」といつも言ってます。
不動産って持ってる人はビルやマンションを何本も持ってます。そういう人に可愛がられ、運良く相場の半値以下で売ってもらえる話しがあり、そのタイミングで資金調達できるなら不動産投資も良い選択肢だと思いますが、普通の人って何十億円も資金調達できませんよね。
いまだに事務所兼社員寮の購入に至って無い私が言う話しじゃないですが、「投資にはリスクが伴いますのでやるのは自由なのでご注意ください」って感じですかね。現物主義の私は株や金のほうが良くね？と思っております。ちなみにただいまビットコインで大損こいてますけどね。おしまい。
2025年12月24日 07:35
昨日、不動産経済研究所から発表された2026年の市場予測によると、首都圏新築マンション供給戸数は2万3000戸で今年より2.2％増加だそうです。年収の7倍までが適正価格で、65歳までに35年ローン完済と考えると住宅購入決定猶予は30歳まで。30歳で年収500万円なら購入可能物件価格は3500万円と考えると、首都圏といっても埼玉や千葉でもかなり郊外になります。
ただ、供給戸数2万3000戸は超がつくほど少ないわけで、実際には実需需要は新築から中古へと移行しているのでしょう。中古マンションなら35年ローン組める物件もありますし、中古戸建なら激安物件を20年ローンで入手って手もあるでしょう。
都心にタワマン建ちまくりって時代は終わって、タワマン欲しいって方は価格も高いけど買えばって感じになるのでしょうか。さすがに2億や3億もする物件を買える金持ちなら郊外に住むわけで都心に買うのはオフィス兼プライベートルームでしょうしね。
住宅ローン減税が中古も対象となることになったので、2026年は中古物件が激アツになることでしょう。とくに金利上昇局面なので、日銀金利上昇が反映される春や夏までにローンを固定で組みたいって方は激増するでしょうから、来年前半の動きに注目したいと思います。
小さい子供がいるといっても6歳児がいても15年もすれば21歳で家から出て行っちゃうでしょうから、10年固定で金利を抑えつつ金利上昇リスクもヘッジしながら期間内に売却し、その売却価格で住める小さい家に引っ越しつつ老後に備えるってのが良いのかもですね。
2025年09月09日 05:22
日本の平均年収は460万円。ただ年収が億単位と言う層が引き上げちゃってるわけで、年収の中央値はというと令和5年で351万円。最も多い年収の範囲は300万円超400万円以下(16.3％)なので、これが現実的な平均的な年収イメージかと思います。先日の日経新聞記事によるとパワーカップルが増えていて、夫婦ともに1000万円以上稼ぐ家庭は10年で倍の11万世帯に達したそうです。年収で700万円以上もらえるのは大企業でしょうから、同じ会社で職場結婚すれば夫婦が共に結構な年収になる人が多くなるのもうなづけます。
ただサラリーマンの年収1000万円は12ヶ月で均等割りすると月の手取りは61万円、650万円は42万円、400万円は26万円となります。
実際は年収の3割は賞与で支給されるでしょうから、年収1000万円＝月42万円／賞与各110万円、650万円＝月30万円／賞与各75万円、400万円＝月18万円／賞与各47万円と言った感じでしょうか。
住宅ローンは年収の5倍から7倍が借りられ、無理なく支払えるのが手取り年収の25%以内と言われます。年収1000万円の方の手取り年収の25％は月10.5万円／賞与各27.5万円ですから、住宅ローンを年利1％と仮定すれば35年ローンで借入可能額は5339万円となります。
ですがいまは東京23区内で3LDK以上の新築マンションを買おうと思えば8千万円以上は覚悟しなければ買えません。8千万円のマンションを35年ローンで購入してうち3千万円を賞与払いとすると、月の返済が約14万円超で賞与が50万円超。大変な返済額です。
ところが今や1億円を超える物件だらけで、これらを夫婦の年収を合算するペアローンにしたり、完済時の年齢満80歳未満まで借りられる最大50年ローン等を活用して借りる例も増えています。
そんなわけで私の住む武蔵小山にもタワーマンションが建っていて、まあまあの金額で購入されてるパワーカップルが結構おられまして2019年の分譲時で75�屬�3LDKで1億超。フルローンで35年均等割りだと返済が月額35万円、それに管理費と修繕積立金で月6万円に駐車場が3万円超。
ここに1千万円ぐらいの高級車を5年ローンで買うと月々の返済が19万円。ガソリン代も1万円ぐらいは必要でしょう。そうすると月に64万円も必要なんですよ。固定資産税も年に10万円弱は必要です。
パワーカップルといっても高額マンション購入の住宅ローンで収入の大半が飛んでる方が多いと思われ、さらに自家用車なんて持っていたら社宅や実家住まいの年収400万円サラリーマンより実質手元に残る自由なお金は少ないんじゃないかとも思ったりします。
年収1千万円もあったら75平米の3LDKマンションにマイカー程度の生活なら余裕で出来るような社会なら良いのですが、今や軽自動車のN-BOXでも新車は250万円もするので5年ローンなら月々4.5万円。都心は駐車場代も月3万円以上はするので実際は大変厳しいことでしょう。
「パワーカップル」が10年で倍増したらしいですが、背負ってる借金の額がとんでもない人々が増えてるだけなのかもしれませんね。
最後になりましたが、年収400万円の方が年利1％の35年ローンを組むとして返済負担率34％だと約4千万円は借入可能。月々の返済は均等割りだと11万円超。ボーナス併用だと月々10万円のボーナス月にプラス7万6千円ぐらいです。家を買うならこの程度までじゃね？と思っております。
