マンション
2026年08月14日 06:41
東京都心のマンションを悩ませる問題の一つに、「駐車場問題」があります。これは今に始まったことではなく、私が分譲マンションの企画に携わっていた1990年代初頭の時点でも、駐車場をどれだけ確保するかは大きなテーマでした。当時のマンション用地には、バブル時代に高値で仕入れた土地も多く、限られた敷地の中で「住戸数に対して何割分の駐車場を用意するか」は悩みどころでした。
しかも、まだまだモータリゼーション真っ盛りの時代です。「家族を持ったらクルマを買う」という考え方も一般的で、全戸数の50％以上の駐車場を用意するマンションは珍しくなく、中には全戸分の駐車場を確保する物件さえありました。
そこで、狭い土地にできるだけ多くのクルマを収容するため、各地のマンションで導入されたのが機械式駐車場です。
ところが、それから30年以上が経過し、状況は大きく変わりました。
特に東京都心では、「家族を持ったら自家用車を保有するのが当たり前」という時代は終わり、自動車を持たない世帯が増えました。鉄道やバスが充実しているうえ、必要な時だけレンタカーやカーシェアを利用するという選択肢もあります。
「マンションなら全戸分の駐車場を確保する」なんて考え方が普通に存在していた時代が、ウソのようです。
そして、もう一つ大きな変化がありました。クルマの大型化です。各メーカーが世界市場を前提として車両を開発するようになった結果、かつてのように5ナンバー枠に収めることを優先したクルマは減りました。今では全幅1,800mmを超える車種など珍しくありません。
さらに、売れるクルマそのものも変わりました。主役はセダンからミニバンやSUVへと移り、軽自動車もセダンからハイトワゴン、そしてスーパーハイトワゴンへと変わりました。
ここで問題になるのが、昔からある機械式駐車場のサイズ制限です。もちろん設備によって異なりますが、従来型の機械式駐車場では、全長5,000mm、全幅1,850mm、全高1,550mm、重量2,000kg程度を上限としているものが少なくありません。
全長や全幅は大丈夫でも、最大の問題になるのが「高さ」です。全高1,550mmまでとなれば、ミニバンはもちろん、軽自動車のハイトワゴンでさえ入らない車種が出てきます。ましてや現在人気のN-BOXのようなスーパーハイトワゴンは完全に対象外です。
さらに、大型SUVや高級ミニバンになると、全幅や重量まで制限に引っかかります。ランドクルーザー、アルファード、ハイエース、N-BOX・・・。街を走っている人気車種を思い浮かべると、どれも入らないわけです。
そうなると、マンションの住民でクルマを所有していても、建物内の機械式駐車場を使わず、近隣の平置き駐車場を借りる人が出てきます。
ここからが管理組合にとって深刻な問題です。もともと機械式駐車場は、利用者から集める駐車場使用料によって日常の点検や修繕費をまかない、将来の大規模修繕や設備更新にも備えるという考え方で運営されてきたマンションが少なくありません。
ところが、利用者は減る。駐車場収入も減る。それでも機械は古くなる。利用台数が半分になったからといって、点検費用や設備更新費用まで半分になるわけではありません。むしろ築年数が進めば、部品交換や修繕の頻度は増え、いずれ大規模な設備更新の時期がやってきます。
つまり、「使う人は減っているのに、維持費はかかり続ける」という状況になるわけです。
さらに厄介なのは、機械式駐車場を利用していない住民にとってみれば、「なぜ自分たちが使っていない駐車場の修繕費を管理費や修繕積立金から負担しなければならないのか」という不満が生まれやすいことです。
かといって、機械式駐車場を撤去するのもタダではありません。設備を撤去して平面化するにも費用がかかりますし、地下ピット式であれば埋め戻しなどの工事も必要になります。建築確認や条例、既存不適格などの問題が絡むケースもあるでしょう。
また、現在は空きだらけだからといって全部撤去してしまえば、将来クルマを所有したい住民が現れた時に、駐車場が足りなくなる可能性もあります。
そこで最近のマンションでは、機械式駐車場をすべて維持するのではなく、一部を廃止したり、ハイルーフ車に対応できる設備へ更新したりするなど、実際の需要に合わせた再編が必要になってきます。
この問題は、現在のタワーマンションでも数十年後には顕在化してくることでしょう。それどころか、タワーマンションには地下や建物内部に大規模な機械式・タワー式駐車設備を設けている物件も多く、これらが設備更新の時期を迎えれば、かなり大きな費用が発生する可能性があります。
中古マンションを買う方も、新築マンションを買う方も、敷地内に駐車場がある場合、その車室サイズはどの程度なのか？その管理コストは誰がどう負担することになっているのか？そういったことまで考えないといけないのかもしれませんね。
2025年12月23日 05:45
国土交通省が発表した「令和5年度マンション総合調査結果」によると、分譲マンションの管理費および修繕積立金の全体平均は管理費が平米230.1円、修繕積立金が平米186.5円。月/戸平均は管理費17,103円、修繕積立金13,378円でした。それが物価高騰や人件費高騰を受け激増中。何よりも深刻なのが修繕積立金で、長期修繕計画どおりの作業をするには積立金不足という事例が多数。月々の積立金を2倍以上に増額するのは当たり前で3倍以上の話しも珍しくありません。
管理費も同様で、単純に電気代が上がっているだけでも大変なのに管理人件費も高騰。公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金(2024年度)」では、管理費が平米201円(2020年)から216円(2024年)に上昇したそうです。
修繕積立金と管理費は新築時が一番安く、徐々に上がっていくのが当たり前ではありましたが、さすがにここ2年ほどの上昇はキョーレツらしく、新築数年で長期修繕計画を見直すマンションまで出て来ています。
私がマンションを購入できなかった理由がこの管理費＆修繕積立金でした。以前にもブログに書いたように自宅購入当時(2002年)は金融機関の貸出上限が信用金庫で年収の5倍・都市銀行で7倍。年収650万円の私の最大借入可能額は4,650万円。
金利3％で35年均等払いだと月々返済額が約18万円弱。年収650万円は月の手取り40万円程度なので、管理費＆修繕積立金合計で2万円から3万円プラスで払うのは難しく、新築戸建てを購入する選択になりました。同じ床面積だと固定資産税もマンションの方が高いですしね。
今となっては15年目で壁・屋根の塗り替え200万と風呂釜交換20万円。20年目にはお風呂＆キッチン交換で200万。420万円を20年で割ると月々1.75万円なので、築古でも長期ローンが組めるマンションのほうが売りやすくて良かったかもって感じもしますけどね。
マンション所有者にとっては大変な悩ましい問題であることだけは間違いないわけで、ここだけは戸建てにしていて良かったと思っている私です。
2025年09月09日 05:22
日本の平均年収は460万円。ただ年収が億単位と言う層が引き上げちゃってるわけで、年収の中央値はというと令和5年で351万円。最も多い年収の範囲は300万円超400万円以下(16.3％)なので、これが現実的な平均的な年収イメージかと思います。先日の日経新聞記事によるとパワーカップルが増えていて、夫婦ともに1000万円以上稼ぐ家庭は10年で倍の11万世帯に達したそうです。年収で700万円以上もらえるのは大企業でしょうから、同じ会社で職場結婚すれば夫婦が共に結構な年収になる人が多くなるのもうなづけます。
ただサラリーマンの年収1000万円は12ヶ月で均等割りすると月の手取りは61万円、650万円は42万円、400万円は26万円となります。
実際は年収の3割は賞与で支給されるでしょうから、年収1000万円＝月42万円／賞与各110万円、650万円＝月30万円／賞与各75万円、400万円＝月18万円／賞与各47万円と言った感じでしょうか。
住宅ローンは年収の5倍から7倍が借りられ、無理なく支払えるのが手取り年収の25%以内と言われます。年収1000万円の方の手取り年収の25％は月10.5万円／賞与各27.5万円ですから、住宅ローンを年利1％と仮定すれば35年ローンで借入可能額は5339万円となります。
ですがいまは東京23区内で3LDK以上の新築マンションを買おうと思えば8千万円以上は覚悟しなければ買えません。8千万円のマンションを35年ローンで購入してうち3千万円を賞与払いとすると、月の返済が約14万円超で賞与が50万円超。大変な返済額です。
ところが今や1億円を超える物件だらけで、これらを夫婦の年収を合算するペアローンにしたり、完済時の年齢満80歳未満まで借りられる最大50年ローン等を活用して借りる例も増えています。
そんなわけで私の住む武蔵小山にもタワーマンションが建っていて、まあまあの金額で購入されてるパワーカップルが結構おられまして2019年の分譲時で75�屬�3LDKで1億超。フルローンで35年均等割りだと返済が月額35万円、それに管理費と修繕積立金で月6万円に駐車場が3万円超。
ここに1千万円ぐらいの高級車を5年ローンで買うと月々の返済が19万円。ガソリン代も1万円ぐらいは必要でしょう。そうすると月に64万円も必要なんですよ。固定資産税も年に10万円弱は必要です。
パワーカップルといっても高額マンション購入の住宅ローンで収入の大半が飛んでる方が多いと思われ、さらに自家用車なんて持っていたら社宅や実家住まいの年収400万円サラリーマンより実質手元に残る自由なお金は少ないんじゃないかとも思ったりします。
年収1千万円もあったら75平米の3LDKマンションにマイカー程度の生活なら余裕で出来るような社会なら良いのですが、今や軽自動車のN-BOXでも新車は250万円もするので5年ローンなら月々4.5万円。都心は駐車場代も月3万円以上はするので実際は大変厳しいことでしょう。
「パワーカップル」が10年で倍増したらしいですが、背負ってる借金の額がとんでもない人々が増えてるだけなのかもしれませんね。
最後になりましたが、年収400万円の方が年利1％の35年ローンを組むとして返済負担率34％だと約4千万円は借入可能。月々の返済は均等割りだと11万円超。ボーナス併用だと月々10万円のボーナス月にプラス7万6千円ぐらいです。家を買うならこの程度までじゃね？と思っております。
2025年05月20日 06:12
その昔はマンションからの落下物は当たり前でした。東京高島平団地では高層階からの飛び降り自殺が相次いで、下の人や物が巻き込まれないようにする防護ネットの設置が相次いだものでした。そして高層マンションが激増した今、激増しているのが落下物事故。そして人の落下も増えています。ただ、人の落下事故でこれまで課題とされていたのは子供向け対策でした。まさか今回のように70代の方が落ちて来るとは想定外。
それもバルコニーからの垂直落下なら植え込み内に落ちるはずで、歩道部分まで飛び込みダイブするような落下は想定外でしょう。ただ、マンションがあれば落下物があるのは当然で、ふとんやスニーカーを干したりするので落ちることもあるでしょう。
自宅周辺もタワマンが次々と建設され、結構異様な雰囲気を醸し出しているのですが、最大の課題は風。とんでもない強さのビル風が吹き荒れるようになりました。ここから人や物が落ちてくるとなると、大きな事故になることも予想できます。
これらのタワマンは品川区再開発事業の一環で建設されているので、分譲マンションとはいえ落下事故が発生したら区の責任問題も問われるでしょうから、地元町会や連合町会での協議が必要かもしれません。
タワマン街の先輩である武蔵小杉では、町がタワマンだらけになった結果、もともと存在していた小杉町3丁目町会の加入者が激減。とうとう解散してしまいました。
町会がマンションデベロッパーに対して「自治会員は自動的に町会員とするように」という申し入れが不可欠なんですが、そうなっていない場合も結構あるようのです。今後はそういう取りこぼしを無くして、地域が一丸となって対応できる仕組み作りも大切になるかもです。
今回事故にあわれた方々のご冥福をお祈りいたします。
