タワマン
2026年01月18日
都心マンションバブル崩壊か？
今朝の新聞折り込みを見て驚いたのですが、なんと不動産チラシが6枚も入ってました。うすうす感じていましたが、そろそろ都心マンションバブル崩壊が近づいているのですかね。不動産仲介サイトの「アットホーム」で東京都中央区の中古マンションを検索してみたら「中央区晴海659件」「中央区勝どき322件」と出て来ました。
これを価格の高い順に並べると、あの超不便なオリンピック選手村の晴海フラッグがズラリ。最高額は最上階50階の117.82m2(2LDK)で8億円。
他にも山のようにタワーマンションが売りに出されており、築28年経過しているトリトンスクエアの55.27m2(1SLDK)ですら1億円となってます。
ところが大田区で探すと、築1年3ヶ月のザ・パークハウス大森タワー23階の76.28m2(3LDK)で2億2千万円弱。京浜東北線/大森駅徒歩3分ですから、利便性は大江戸線の晴海や勝どきとは比べ物にならないので、実需で買う人が8億円を払って勝どき駅徒歩18分のマンションを選ばないのは当然でしょう。
検索地域を東京都港区に変えると同じように売り物件が集中している地域があり、「港区三田367件」「港区赤坂279件」となっています。こちらも高い順に並べると、1位は昨年3月完成の三田ガーデンヒルズ10階の163.09m2(3LDK)21億6,800万円。高級住宅街に戸建てが買える価格でした。アホです。
1億2千万円の物件を夫婦2人のペアローン50年で借りるとして諸費用と保証料で最初に800万円。金利0.3％の変動でローンを組んだとして50年均等で月々215,399円。これが金利2%になると月々284,407円になるので、売り急ぐ方がいるのも分かります。晴海フラッグだと管理費と修繕積立金で毎月3から5万円が別途必要ですしね。
住宅ローンの多くは「5年ルール」があって、変動金利を選んでいて金利が上がったとしても5年間は毎月の返済額が据え置かれることになっています。据え置かれると書いてますが返済期間が後ろに延びるだけですがね。
だから金利上昇した場合「5年以内に売らなきゃいけない」って方が激増するのは間違いなく、まさに今それが少しづつ増えてきているのでしょう。
ただタワマンって供給戸数が多い上に引き渡し時期が同じなのでローン返済に困る人の発生数も桁違い。そんなわけで売却を試みる方の数も多くなり結果としてダブつきますし、安くしてでも早期売却を狙う人も出て来やすくなります。
サラリーマンの平均年収500万円なら住宅ローンの借入可能額は8倍の4千万円or10倍の5千万円。つまり底堅い実需はこの価格なので、この価格を超えてる物件は過熱的投資マネーの流入が止まると値下がりするのも仕方ないのかもですね。
中国からの投資マネーはあちらの国の不動産バブル崩壊ですっかり姿を消し、今は台湾(有事の際に引越せるので)やインド(昔から日本への不動産投資に積極的)が増えていますが、実際に価格を引き上げちゃってるのは日本人なんですよねー。
90年前後のバブル期は、都心マンションの価格高騰時に対策が遅れたために不動産価格高騰が全国に広がり、そこに政府が不動産価格を抑え込む戦略を導入したためにバブル崩壊がおきました。
値下がらない不動産神話が「都心マンションは」だけで収まっているうちに対処しないと大変な事になるんじゃないかと思ってましたが、勝手に収まっていくのかもしれないなあと思った朝です。
gq1023 at 05:33｜Permalink
2025年12月24日
首都圏新築マンション供給戸数2万3000戸
昨日、不動産経済研究所から発表された2026年の市場予測によると、首都圏新築マンション供給戸数は2万3000戸で今年より2.2％増加だそうです。年収の7倍までが適正価格で、65歳までに35年ローン完済と考えると住宅購入決定猶予は30歳まで。30歳で年収500万円なら購入可能物件価格は3500万円と考えると、首都圏といっても埼玉や千葉でもかなり郊外になります。
ただ、供給戸数2万3000戸は超がつくほど少ないわけで、実際には実需需要は新築から中古へと移行しているのでしょう。中古マンションなら35年ローン組める物件もありますし、中古戸建なら激安物件を20年ローンで入手って手もあるでしょう。
都心にタワマン建ちまくりって時代は終わって、タワマン欲しいって方は価格も高いけど買えばって感じになるのでしょうか。さすがに2億や3億もする物件を買える金持ちなら郊外に住むわけで都心に買うのはオフィス兼プライベートルームでしょうしね。
住宅ローン減税が中古も対象となることになったので、2026年は中古物件が激アツになることでしょう。とくに金利上昇局面なので、日銀金利上昇が反映される春や夏までにローンを固定で組みたいって方は激増するでしょうから、来年前半の動きに注目したいと思います。
小さい子供がいるといっても6歳児がいても15年もすれば21歳で家から出て行っちゃうでしょうから、10年固定で金利を抑えつつ金利上昇リスクもヘッジしながら期間内に売却し、その売却価格で住める小さい家に引っ越しつつ老後に備えるってのが良いのかもですね。
gq1023 at 07:35｜Permalink
2025年12月16日
都市再開発で家の面積が縮小!?
私の住んでいる町には第一種市街地再開発事業として様々な開発が動いております。とないえ、開発スタート後にマンション価格は大きく変わりましたし、物価高騰や人材不足による建築費高騰といった問題もあり、すでに高層マンションに建て替えられた時に立ち退いた住民の話しと、これから立ち退く方々の話しは全く異なる状況にある可能性もあります。
普通の人は誰でも「再開発地域に土地がある方は新しい建物の一部をもらえる」というのは分かるでしょう。自分が好むか好まざるかに関わらず建て替えられるわけで「既存物件の解体撤去費と新築分の建設費は新しく建てる側で負担してチョ」です。
自治体は開発事業者(デベロッパー/以下デベ)を公募するわけですが、その前から受託を画策するデベは建設受託を目論む建設会社(以下ゼネコン)とともに何年間もかけて地域の祭礼やイベントの手伝いをし、再開発組合の立ち上げに奔走し、実際に公募となった際には手をあげて開発受託というのが今までの流れでした。
でも今は数年にわたる事前活動をやったとしても、いざ公募って時にデベやゼネコン側で「採算が合わない可能性があるから手を挙げるな」という状況も出てきました。
以前は自治体主導の再開発ともなれば「従前資産に見合う床面積を自己負担なしで取得」というのが当たり前でした。でも今は「従前資産に見合う床を自己負担なしで取得」です。この違いは「面積」が入っているかどうか。
再開発前に「150平米の土地を持っていた方は新しいマンションにも150平米」というのが前者。後者は「150平米の土地は坪700万円＝3500万円分だと30平米になっちゃうので厳しいでしょうから50％の75平米を大盤振る舞い」みたいな感じ。
土地を持ってる側からすれば半分にされて「何が大盤振る舞いじゃい！」って感じでしょうが、デベからすれば「駅前新築マンションに住めるだけありがたいだろ！」って感じでしょう。どっちもどっちです。
ところがここに同じ町内での開発ですから数年前の再開発の時は75％もらったとか100％だったなんて人が出てくるわけです。でもデベ側とすれば毎年刻々と状況が変わるんだから条件が変わって当たり前。
さらに追加として「新しい物件には管理費1.5万円・修繕積立金2万円・賃貸自転車置き場5千円・賃貸駐車場3万円の合計月々7万円負担が必要」とか言われたりして、すったもんだしたりするわけですよ。実際にはもっと高額な月負担になるんですけどね。
ここまででもトラブりそうな話しだらけなのに、今は再開発中止リスクってのが出てきました。住民側は再開発に合意したけどデベやゼネコン側が採算が合わないとして撤退する可能性があるってことです。
さすがに家の取り壊しが始まってから中止なんてのは聞いたこと無いですが、再開発される前提で家の修繕を何年間もしてないって方は多いでしょうから、突然の再開発中止にみまわれると自費での自宅修繕を強いられる方もいるでしょう。
とはいえ都心マンション価格の上昇は続いていて武蔵小山の再開発もまだまだ続く予定。先日は東京都建設局が「小山三丁目第1地区市街地再開発組合」の設立許可を出したとの発表がありました。
ここは東京で最も長いアーケード商店街とされる武蔵小山(パルム)商店街の駅側出入口に当たる場所で、駅から商店街入口に向かって左側はすでに高層マンションとなっていて、今回は右側の開発がとなります。
デベは三菱地所レジデンスと日鉄興和不動産、ゼネコンは大林組。2029年4月着工／2033年9月竣工予定とのこと。下のパース画にある後ろの白いタワー2本はまだ再開発組合が出来ていないけど今後予定される地域。いずれ武蔵小杉みたいにタワマン街になるのでしょう。
私は20代前半でバブル崩壊を経験し、地上げ後に開発が中止となって長年放置される廃ビルや、何十年もコインパーキングとして使われていた場所を見続けてきたので、今後も建築費高騰やマンション価格下落による開発中断・中止リスクの恐怖を知っているだけに、今後の動向に注目したいと思ってます。
追伸) 大雪で帰京出来てなかった私ですが昨日の帯広発JAL最終便で戻って来ました。フライトさせてくださった関係者の方々に感謝です。
gq1023 at 06:45｜Permalink
2025年05月20日
マンションがあれば落下物があるのは当然
その昔はマンションからの落下物は当たり前でした。東京高島平団地では高層階からの飛び降り自殺が相次いで、下の人や物が巻き込まれないようにする防護ネットの設置が相次いだものでした。そして高層マンションが激増した今、激増しているのが落下物事故。そして人の落下も増えています。ただ、人の落下事故でこれまで課題とされていたのは子供向け対策でした。まさか今回のように70代の方が落ちて来るとは想定外。
それもバルコニーからの垂直落下なら植え込み内に落ちるはずで、歩道部分まで飛び込みダイブするような落下は想定外でしょう。ただ、マンションがあれば落下物があるのは当然で、ふとんやスニーカーを干したりするので落ちることもあるでしょう。
自宅周辺もタワマンが次々と建設され、結構異様な雰囲気を醸し出しているのですが、最大の課題は風。とんでもない強さのビル風が吹き荒れるようになりました。ここから人や物が落ちてくるとなると、大きな事故になることも予想できます。
これらのタワマンは品川区再開発事業の一環で建設されているので、分譲マンションとはいえ落下事故が発生したら区の責任問題も問われるでしょうから、地元町会や連合町会での協議が必要かもしれません。
タワマン街の先輩である武蔵小杉では、町がタワマンだらけになった結果、もともと存在していた小杉町3丁目町会の加入者が激減。とうとう解散してしまいました。
町会がマンションデベロッパーに対して「自治会員は自動的に町会員とするように」という申し入れが不可欠なんですが、そうなっていない場合も結構あるようのです。今後はそういう取りこぼしを無くして、地域が一丸となって対応できる仕組み作りも大切になるかもです。
今回事故にあわれた方々のご冥福をお祈りいたします。
gq1023 at 06:12｜Permalink
2025年02月15日
不動産バブルって何？
写真は「週刊東洋経済 2019年3月23日号」の記事です。あれから6年間になろうとしてますが不動産価格は上昇しています。当時は「東京の不動産価格はオリンピック後に急落する」と言われていました。バブル期を経験した世代としての実感値を書かせていただくと、私の人生でバブルが崩壊したのは1991年の1度だけです。そして、そのバブルは明らかに行き過ぎていました。
ただし、その頃がバブルだったのは何もかもバブルだったのです。郵便局の定額貯金は金利が8％だったので9年で倍。ボーナス毎に100万円を預けっぱなしにするだけで10年後は約216万円になりました。
生命保険も年利6.5％以上が当たり前で、月々15,000円で30年満期の生命保険を組むと総支払額541万円強が、満期時に約1,610万円になるというレベル。郵便局の学資保険や定額貯金の金利が3.64％だったのですが、それらが「利回り悪すぎ」と言われてたほどです。
そんな安全・安定な投資先があるのに、一般サラリーマンも熱狂に飲み込まれ、株や先物取引に手を出します。
当然ですが金融機関の企業への貸出金利はもっと高いわけで、10％をはるかに超える金利であったにも関わらず「土地は下がらない」を合言葉に貸す側も借りる側も全力で借り入れて全力で不動産を買っていました。そして日本に買うものが無い状況にまで陥ります。
不動産業界では秀和／イ・アイ・イ・インターナショナル／麻布建物／第一不動産といった企業が次々と世界中の不動産やリゾートを買収しまくり、1989年には三菱地所がロックフェラーセンターを買収するに至ります。ダイエーやリクルートも実質的には不動産会社となっていましたし、一般サラリーマンにも海外不動産を購入する方が多数いました。
ここからが重要なのですが、これら高利回りの10年から30年満期商品を金融機関や生命保険会社が売ったのに、その主たる運用先だった不動産へ1991年に政府が売買に関する総量規制をかけたのです。その瞬間、不動産投資に積極的だった企業から次々とそれも一気に破産しました。
各社は運用先が無くなり、保有不動産は含み損を抱える事態となり、それでも利回り確定型で売っちゃった金融商品の利回りは確保しないといけない。幸い満期まで時間があるから、それまで損失隠しをしてバブルが再来したら裏帳簿の損失を消そう。そう思ったことでしょう。
それがニッチもサッチも行かなくなって30年以上にも渡って各所で爆発してます。97年は拓銀や山一證券等の金融機関が破綻。その後もITバブル崩壊やリーマンショックといった損を出せる理由があるたびに当時の隠し損失を企業はコッソリ吐き出して来ました。
今最後に残っている不良債権は生命保険。高利回り商品のうち55歳商品は満期返戻が終わり、今は60歳商品の満期返戻と個人年金の運用を残すのみです。
今って誰かバカみたいに不動産を買い漁ってる企業ってあります？もう中小デベロッパーでは都心のマンション開発なんてできません。大手デベロッパーが主要都市の主要駅徒歩7分未満の場所に高層のオフィス or タワーマンションを建ててるだけ。
ですから、今の不動産価格ってバブルじゃないと思うのです。欲しい人が買っているだけ。ただし、年に5千万円以上稼ぐ富裕層が80�嵬に�の住宅なんて買わないでしょうから、一般サラリーマンが買える新築マンションは都心には無くなりました。でも郊外へ行けばまだまだ5千万円以内でも買えます。
新築マンションの供給戸数が減って、出てくるのが都市部のタワマンばかりなら金持ちの取り合いになるので高くなるのは当然。しかも大半は借金して買ってないからバブル崩壊っておきないと思うんですよねー。
ダイナミックプライシングで六本木の7千円ぐらいで泊まれたビジネスホテルが3万円以上の価格になることも増えました。月に2泊で年30日ぐらい東京に滞在する地方や海外の資産家なら、予約するのも難しいホテルより別荘としてタワマン1室持っておこうというのも分かります。
そんなわけで個人的には「不動産バブルってのは幻想なんじゃないかなー」と勝手に想像しております。今の55歳以上の経営者層はバブル崩壊を経験してますので、投機的な不動産投資には走らないですからね。
ちなみに私のバブル期ですが、会社の先輩達が「証券投資するなら分散投資が必須で安全資産は金だけだから同額分の喜平型ネックレスやブレスレッドも買え」と教えてくれまして、株でぶっ飛んだ約200万円はネックレスで取り戻すことが出来ました。突然小さい話しですみません。
gq1023 at 08:00｜Permalink
