ＨＩＰＰＯ大野の雑記帳

つい数か月前、住宅ローンの金利が変更になったという記事を書きましたが、複数人から「住宅ローンの金利が4％って本当ですか？」「どこの金融機関ですか？」「残債はいくらですか？」等と質問を受けました。

そんなわけで銀行名／残債／金利を画像でアップさせていただきます。銀行はりそな銀行、借りたのが2002年5月末で、24年経過して残債が約1,500万円。完済は2036年1月となっています。少し繰り上げ返済したので35年かからず完済できる予定です。

以前も10年固定金利を選んでいて、その金利は1.05％でした。ちょうど5月末で期限が来て、更新したら4パーセントになって、月額約2万円ほど返済が増えたというのは、前回書いたとおりです。その時点で変動金利を選ぶと金利は1.65％となっていました。ザックリ以下のような感じだったわけです。

・変動金利1.65％ → 月約13.6万円、総返済額約1,628万円
・2年固定金利3％ → 月約14.5万円、総返済額約1,738万円
・10年固定金利4％ → 月約15.2万円、総返済額約1,822万円

「10年固定で4％を選ぶってことは、今後変動金利が4％以上になると思ってるってことですか？」とも聞かれたのですが、そんなこと私にわかるわけありません。ただ、私がマンションを売りまくっていた平成4年前後は4％以上が当たり前でした。

2024年のマイナス金利解除から約2年で、日銀の政策金利は1.00％まで上昇しています。市場では2026年末までに1.25％前後、2027年中には1.50〜2.00％程度まで上昇するとの見方をしています。

日銀内部や民間エコノミストが意識している「中立金利（景気を冷やしも熱しもしない金利）」は名目で1.5％程度とも言われており、今後さらに利上げが行われる可能性は十分あります。

また、日本国債の利回りを見ると、10年国債は2.6％超、20年国債は3.5％超の水準です。そう考えると、固定金利の住宅ローンが4％というのは至極当然の数字のようにも見えます。

私のように残債が10年・1500万円程度という人はそれでもダメージが少ないからいいのですが、ここ数年はマンション価格が大きく上昇していたため、7,000万円から1億円超の住宅ローンを、夫婦でペアローンを組み、40年から50年という超長期で借りている方も少なくないと思います。そして、その約8割が変動金利を選択しているとも言われています。

例えば、5,000万円を35年ローンで借りた場合、

・金利0.6％ → 月返済約13.2万円（支払い総額 約5,540万円）
・金利2.0％ → 月返済約16.6万円（支払い総額 約6,970万円）
・金利4.0％ → 月返済約22.1万円（支払い総額 約9,280万円）

となり、0.6％から4.0％へ上昇すると毎月約9万円、年間では100万円以上の負担増になります。

さらに50年ローンの場合は、

・金利0.6％ → 月返済約9.0万円（支払い総額 約5,410万円）
・金利2.0％ → 月返済約13.2万円（支払い総額 約7,940万円）
・金利4.0％ → 月返済約19.3万円（支払い総額 約1億1,580万円）

となります。

50年ローンは当初の返済額を抑えられる反面、金利上昇局面では元金の減りが遅く、総支払額は驚くほど大きくなります。4％になると、借りた5,000万円に対して支払総額は1億円を超え、「家を1軒買ったつもりが、もう1軒分近い利息を払う」計算になります。

もちろん、明日いきなり変動金利が4％になるとは思っていません。しかし、私が社会人になった1980年代後半から1990年代前半には、住宅ローン金利が5％や6％だった時代が実際にありました。超低金利が10年以上続いたため感覚が麻痺しがちですが、本来の金利の世界に戻りつつあるだけなのかもしれません。

住宅ローンは人生で最も大きな借金です。だからこそ、「今の返済額なら大丈夫」ではなく、「金利が2％、3％、4％になっても返済できるか」という視点で考えておくことが、これからはますます重要になるのではないでしょうか。

私は10年後の金利などまったく予想できません。ただ一つ言えるのは、「金利は永遠に低いもの」と思い込むのは危険だということかもなって思ってます。