ＨＩＰＰＯ大野の雑記帳

今朝の新聞折り込みを見て驚いたのですが、なんと不動産チラシが6枚も入ってました。うすうす感じていましたが、そろそろ都心マンションバブル崩壊が近づいているのですかね。

不動産仲介サイトの「アットホーム」で東京都中央区の中古マンションを検索してみたら「中央区晴海659件」「中央区勝どき322件」と出て来ました。

これを価格の高い順に並べると、あの超不便なオリンピック選手村の晴海フラッグがズラリ。最高額は最上階50階の117.82m2(2LDK)で8億円。

他にも山のようにタワーマンションが売りに出されており、築28年経過しているトリトンスクエアの55.27m2(1SLDK)ですら1億円となってます。

ところが大田区で探すと、築1年3ヶ月のザ・パークハウス大森タワー23階の76.28m2(3LDK)で2億2千万円弱。京浜東北線/大森駅徒歩3分ですから、利便性は大江戸線の晴海や勝どきとは比べ物にならないので、実需で買う人が8億円を払って勝どき駅徒歩18分のマンションを選ばないのは当然でしょう。

検索地域を東京都港区に変えると同じように売り物件が集中している地域があり、「港区三田367件」「港区赤坂279件」となっています。こちらも高い順に並べると、1位は昨年3月完成の三田ガーデンヒルズ10階の163.09m2(3LDK)21億6,800万円。高級住宅街に戸建てが買える価格でした。アホです。

1億2千万円の物件を夫婦2人のペアローン50年で借りるとして諸費用と保証料で最初に800万円。金利0.3％の変動でローンを組んだとして50年均等で月々215,399円。これが金利2%になると月々284,407円になるので、売り急ぐ方がいるのも分かります。晴海フラッグだと管理費と修繕積立金で毎月3から5万円が別途必要ですしね。

住宅ローンの多くは「5年ルール」があって、変動金利を選んでいて金利が上がったとしても5年間は毎月の返済額が据え置かれることになっています。据え置かれると書いてますが返済期間が後ろに延びるだけですがね。

だから金利上昇した場合「5年以内に売らなきゃいけない」って方が激増するのは間違いなく、まさに今それが少しづつ増えてきているのでしょう。

ただタワマンって供給戸数が多い上に引き渡し時期が同じなのでローン返済に困る人の発生数も桁違い。そんなわけで売却を試みる方の数も多くなり結果としてダブつきますし、安くしてでも早期売却を狙う人も出て来やすくなります。

サラリーマンの平均年収500万円なら住宅ローンの借入可能額は8倍の4千万円or10倍の5千万円。つまり底堅い実需はこの価格なので、この価格を超えてる物件は過熱的投資マネーの流入が止まると値下がりするのも仕方ないのかもですね。

中国からの投資マネーはあちらの国の不動産バブル崩壊ですっかり姿を消し、今は台湾(有事の際に引越せるので)やインド(昔から日本への不動産投資に積極的)が増えていますが、実際に価格を引き上げちゃってるのは日本人なんですよねー。

90年前後のバブル期は、都心マンションの価格高騰時に対策が遅れたために不動産価格高騰が全国に広がり、そこに政府が不動産価格を抑え込む戦略を導入したためにバブル崩壊がおきました。

値下がらない不動産神話が「都心マンションは」だけで収まっているうちに対処しないと大変な事になるんじゃないかと思ってましたが、勝手に収まっていくのかもしれないなあと思った朝です。