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2019年02月15日

新築アパート経営問題

17年9月に書いた「30年一括借り上げのアパート経営は危ない!?」では、サブリース問題に注目をあててました。出資者は、建物の建築費用を全額負担させられた上で、30年間もアパートを貸す権利と賃料を下げられる権利を奪われる仕組みです。

最初の建設費に当初の高い賃料を取るための値引き原資等も含んであるので、最初は埋まるのですが、空き部屋が出てくると賃料を下げると言うことになり、収入がローン原資と逆転するのが多発します。30年一括借り上げは怖いのです。

アパート経営するなら経年劣化は当たり前。劣化すれば修繕は必要だし、借主も集まらないから賃料を下げなきゃいけないのも常識です。サブリース契約もそうなってる。その「リスクを知らされてなかった」というのは、経営者になる準備が出来てなかったという事になります。

普通に新築アパート建てるなら何社かに案と見積り出させますよね。ガス器具等は7年更新、雨どいや外壁は10年更新とか考えてコスト計算しますよね。それを1つの業者に任せたら、建築費用は割高になるだろうし、設備更新リスクはオーナー負担だから無視ですよ。危ない。

今回は違法建築問題もプラスされました。まあ、だいたい一括借り上げ系のアパートってフローリングの遮音性能が劇的に低いし、屋根や外壁の遮熱も考慮されてないから大変ですよ。昔からそうでしたから、何を今さらって感じもします。

「界壁がなかった」との報道を見て、「だから隣接住戸の音が漏れて来るんだ」と分かりました。隣や上の階の音が丸聞こえって部屋もありますからね。そりゃあ居心地悪くて住んだ人がすぐ出ていくのも分かります。

サブリースは便利なものです。30年も不動産経営の手間から切り離されますからね。入居者募集、契約、賃料回収、退去確認、設備更新、賃料改定などを全部業者が一括でやってくれます。

ただ、家賃保証の金額が数年おきに改定されるので、そのリスクはアパートオーナーが背負うって事を理解しておくことが重要だと思います。

それにしても施工不良は痛いですね。遮音と遮熱は住民に長く住んでもらうための基本です。パナホームやヘーベルの鉄筋アパートなら頑丈なんで、古くてもメーカーで簡単に新築そっくりにリフォームできます。アパート経営なら、そういうのを買う方がいいですけどねえ。

ローンを組んでのアパート経営は疑問です。そこにオーナー自ら住むならいいでしょうが、賃料だけで返済するのは難しいでしょうねえ。悩ましい問題だと感じてます。

国土交通省「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!」

gq1023 at 07:44
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