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2017年09月24日

30年一括借り上げのアパート経営は危ない!?

以前うちの会社に大○建託の営業マンだったのがいたのですが、面接に来た時に「あれ限りなく詐欺に近いよなあ」と言ったら、「よくご存じですね」と返して来ました。働いてる人はみんな知ってます。

今はアパート自体の数が多すぎて埋まらない時代。だからアパート経営自体が難しくなってる。なのに、30年とか35年一括借り上げなんてあり得ないでしょ。空室でも家賃を保証してくれるんですよ。そんなのあり得ない。

これ、家賃保証って言っても何年かおきに更新がありまして、更新時にほぼ確実に賃料を下げられます。「当初10年は賃料据え置き」なんて会社もありますが、簡単に言えば建設費に10年分のリスクを上乗せしてるだけです。

アパートオーナーはすでに30年以上ものサブリース契約を結んでますから文句は言えない。サブリース会社は「空室率が高いし古くなって来たので賃料を大幅に減額します」と言って来る。そして建設してから30年間ずーっと後悔し続けることになります。

ただね、絶対に儲かる投資なんてないんですよ。だから「どんな物でもリスクはあるけど、最低限の費用負担はしてもらえるから30年一括借り上げにしよう」って人にはいい物だと思います。とはいえ、とにかく今はアパートの空室率が高い。

ただでさえ空室率が高いのに、どんどん退職者達にアパート経営提案して建てさせてるから増え続ける。都心ですら大変な空室率で東洋経済の記事にまでなってます。厳しい環境なんですよ。

実際には広告にも明記されてるんですけどね。でも不動産広告って小さい文字いっぱいだから読まないですよねえ。

例えば「30年一括借上げシステム(弊社新築物件対象,自宅併用も可):築15年目安の弊社長期修繕プログラムに基づくメンテナンス工事実施が前提となります。○年毎に家賃の更新を行います。」なんてことが書いてある。

つまり、「うちで建設した物件は建設費に家賃リスク入れてあるんで30年一括借り上げやりまっせ」ってことで、「数年おきに家賃下げまっせ」とか「15年目にバッチリ再工事やってもらいまっせ」ってことですよねえ。怖い怖い・・・。

投資にはリスクが付き物です。「安全そうな投資だ」と思えるものほど危ないということを理解しておくべきだと思います。

gq1023 at 07:34
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