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2008年08月31日

自宅をローンで買うのなら中古アパートを!

67b6d28f.jpg住宅ローンの金利が低く、今こそ住宅購入のチャンスと言われますが、自宅をローンで買った私からすると全部ウソです。どんな金利でもどんなに安くても、ただ単純に自宅をローンで買うというのは、何のメリットもありません。なぜなら自宅購入は不動産投資という側面もあるからです。

たとえば3,980万円の家を金利2.8%の35年ローンで購入する場合、まず登記費用とローン保証料合計で約300万円超の現金が必要です。それで、月々の支払いは毎月均等払い(ボーナス併用ナシ)で約14万8千円です。

この一般的な35年ローンによる支払総額は、なんと6,500万円以上。金利が3.6%だと、月々が16万6千円となり支払総額が7,500万円超。銀行がボロ儲けする仕組みとなっています。

せっかくの不動産投資なのに、銀行に住宅価格ほどの利益を持っていかれるため、支払総額を上回る利益を確保するのは至難の業。これで不動産価格が下落すると、目も当てられない状況となります。

ところが裏技があるのです。その鍵は中古アパート。今は事業性不動産に逆風が吹いていて、多くの不動産業者が苦しんでいる時。そのため中古アパートの相場も徐々に下がりはじめています。おそらく10月から12月に部屋にはアパートの売りはピークになるといわれています。これを自宅として購入するのです。

なぜかアパートは都内&駅歩10分以内物件でも5,000万円以下のものが多く、運がよければ3,500万円以内でロフト付き美築物件が手に入ります。しかも一般の中古住宅より土地が広大なものが大半です。

仮に6部屋あれば、自分用に2部屋をぶち抜いて2DKや2LDKを作り出し、他の4件を賃貸として活用すれば、平均家賃7万円としても毎月28万円の収入が入ります。

このアパートを3,980万円で購入したとすると、利子3.5%の10年払いで月々39万4千円が月々の支払いですから、毎月およそ11万円の自己負担で、永遠に不労所得を生み出す物件が、たったの10年で手に入るのです。

それどころか、15年払いにすると支払いと収入がほぼ同額になりますから、不動産を購入したのに、月々の支払い負担ナシということも十分にあり得ます。

不動産価格の変動は、家賃収入でヘッジできるので、リスクも最小限で済みます。もちろんローン期間が10年から15年ですから、支払金利が35年ローンの3分の1程度で済みます。よって、リセールする際でも、その収益を銀行金利によって毀損されてしまうこともありません。

「28歳で購入して38歳でローン完済。この不動産を担保に別物件を購入し、38歳からは最初の物件家賃の毎月30万円を使って自宅を10年ローンで建築。そのローンが終わる48歳で、自宅と2件のアパートオーナー(しかも支払済)となって、毎月60万円以上の不労所得が得られるようになり・・・・・。」

なんてサラリーマン人生も夢ではありません。

利回り10%以上の物件なら、勤続年数が少なくてもノンバンク(オリックス信託銀行等)は15年以内の支払期間であれば物件を担保に貸してくれますから、今すぐできる投資として検討されてはいかがでしょうか。

gq1023 at 09:18
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